关于房地产业税收征管现状和对策的调查与思考..docVIP

关于房地产业税收征管现状和对策的调查与思考 贾 群 内容提要：房地产业近年来发展比较迅速，已经成为拉动经济增长的重要引擎，其在地方经济中支柱地位日益彰显。经济直接决定税收，税收反映经济动态，随着房地产业的快速发展，房地产业税收规模也快速扩大。由于房地产行业本身的特性，房地产也税收历来是税收征管的难点和重点。笔者通过对五华区多家房地产企业进行调研，结合征管实践，对目前房地产税收的征管现状、存在问题进行了深入思考，从制定规程、规范管理、开展巡查、完善监督、加大检查、加强协作等方面对房地产业税收征管提出了对策和方法。 关键词：房地产业 税收 征管 对策 近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已经成为地方税收收入的一项重要来源。作为税收管理人员，有必要站在增加地方税收的角度对房地产业税收管理有一个全面深刻的认识，从而为加强房地产业税收征管工作创造条件。 一、基本情况 （一）房地产业税收收入基本情况 随着五华区房地产业的快速发展，房地产业税收规模快速扩大，占地方税收收入比重也逐年提高。房地产企业缴纳的各项工商税收占当年工商税收入总数的比重从2004年的25.87%，增至2005年25.9%，2006年前三个季度已达到35.69%，成为五华区地方税收第一大行业税收。 上表显示，五华区房地产税收收入规模不断扩大，收入比重不断提高。2006年五华区房地产工商税收入占工商税收入总数的比重较2004年提升了9.82个百分点，较2005年提升了9.79个百分点。 从户数上看，2004年五华区房地产企业有223户，2005年有270户，到2006年9月有298户，房地产企业数量呈上升趋势。从纳税户构成看，房地产企业也占据重要地位。2005年五华区重点税源户有49家，其中房地产企业14家，占总户数的28.57%；至2006年第三季度，五华区重点税源户有52家，其中房地产企业16家，占总户数的30.77%。 从税收收入结构上看，在房地产业链条中，从土地使用权出让到房地产开发、转让等诸环节，涉及多个税种，其中以营业税收入、企业所得税收入为主要部分。2004年五华区房地产业营业税收入6,698万元，2005年为10,636万元，到2006年第三季度已有18,654万元，增幅明显，对营业税的整体收入起到了决定性的支撑作用。 与营业税相反，房地产企业所得税收入占企业所得税整体收入比重呈递减趋势。2004年五华区企业所得税收入总额5,010万，其中有房地产企业所得税1,694万；2005年五华区企业所得税收入总额7,369万，其中有房地产企业所得税2,272万；到2006年第三季度，五华区企业所得税累计收入5,882万，其中有房地产企业所得税1,055万。 （二）房地产企业基本情况 2006年前三个季度，五华区管辖的298户房地产企业中，缴纳地方税收100万元以上的有28户，共缴纳各项工商税收20,910万元，占全部房地产企业纳税总额的91.8%。在国家的宏观经济背景下，房地产企业生产经营情况良好，项目开发总体呈上升势态。 经调查，房地产开发企业开发销售周期较长，从开发到商品楼的整体出售完毕，一般需要2至3年，而且大多数房地产企业存在楼盘已经开始销售乃至已经交付使用，但尚未办理竣工决算的情况。其售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。纳税人在销售不动产时，均采用收取定金或预收款方式预售期房。从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。 （三）房地产行业征管基本情况 依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、资源税、车船使用税，实际上涵盖了所有的地方税种。 五华区地税局目前对房地产企业主要是按属地管理，以企业自行申报和税务机关日常检查相结合，按房地产一体化管理的要求，税收管理员归集基础资料，建立相关台帐对房地产企业监控和管理。 二、存在问题。 房地产业的发展，增加了税收收入，其缴纳的税收总额呈现出强劲的增长势头，在税收收入起到了支柱税源的作用。但由于房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算复杂，且纳税方大多为私营业主，财务核算不健全，加之政府相关的管理部门对其开发经营和税收缴纳也未形成有效的操作性强的管理规范加以控管，房地产业的发展与税收的发展不均衡。为强化征管,国家税务总局制订了各种房地产业税收征管办法,并实施了房地产业税收一体化管理,在一定程度上提高了房地产税收征管效率和水平。但在房地产税收征管中仍然存在一定问题： （一）财务核算不规范 一