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全国土地制度创新试点考察报告80年代后期，我国开始始了国有土地使用制度的改革革，将长期计划经济时代沿袭袭的土地使用无偿、无限期、、无流动的“三无”状况改变变为有偿、有限期、有流动的的新的“三有”土地使用制度度，为我国社会经济的发展注注入了新的血液，也进一步完完善了我国社会主义市场经济济体制下的市场体系。 20001年11月12日至111月29日赴河南安阳、江苏苏苏州等9个国土资源部设立立的 一、 流转转试点基本情况的经验与分析析 2月和6月，国土资资源部分别在江苏的苏州、河河南的安阳召开了两次土地制制度创新试点工作座谈会，设设立了河南新乡、安阳、江苏苏苏州、昆山、安徽芜湖、上上海南汇、浙江湖州、福建古古田、广东深圳等多个集体建建设用地流转试点地区。在这这次考察学习中，我们发现各各试点地区在流转政策、制度度、方法上虽有所不同，但都都紧紧围绕集体土地所有权的的性质和《土地管理法》等法法律法规的相关规定开展试点点工作。 1．流转的条件与与范围 一是符合规划要求、满足年年度用地计划。这里提到的规规划，主要是指土地利用总体体规划、城市规划、村镇规划划和土地利用年度计划等。集集体土地只有土地利用总体规规划划分的建设用地才能作为为建设用地使用和流转，具体体的土地用途还要符合城市规规划、村镇规划和满足土地利利用年度计划。河南安阳和安安徽芜湖还将此条件列入管理理办法中，以得到法律上的保保障。 二是权属合法、四至至清楚、没有纠纷。流转的集集体建设用地必须是依法确权权、明确了集体土地的所有者者和现在土地的使用者，四至至清楚且与周边土地所有者和和使用者权属无争议、面积准准确。绝大部分地区为了避免免纠纷的产生，对需流转的集集体非农建设所使用的土地先先进行了确权登记发证工作，，并明文规定“未经登记发放放集体土地所有权证的，不得得进行流转”（《安阳市集体体建设用地流转管理试行办法法》）。 三是流转的必须是是存量集体建设用地。综合各各地区的试点实际，我们发现现，集体建设用地的流转都只只停留在已经依法批准作为建建设用地使用或已经依法批准准转为建设用地的集体土地，，也就是我们通常所指的存量量集体建设用地。虽然有的地地区在实施方法的条款中允许许流转新增建设用地（如：河河南安阳、安徽芜湖、江苏昆昆山），但是由于新增建设用用地涉及到农用地的转用，审审批手续相对比较复杂，因此此在具体实施过程中还没有尝尝试。 四是集体建设用地流流转的用途问题。从国土资源源部开展集体建设用地流转试试点开始就有明确规定，集体体土地不得流转作商业性房地地产开发，这来自于国家对商商业性房地产的土地供应总量量的严格控制规定，这一点在在各地区都得到了充分的落实实。到现在为止，全国还没有有突破这一规定的先例。但就就流转后的用途，各地区又有有所不同。如在浙江湖州，其其集体建设用地的流转主要是是基于乡镇企业的改制而进行行的，因此流转的用途主要是是与企业改制相关的工业及其其公益事业用地；上海市则主主要集中在高速公路用地引起起的集体土地流转上；而苏州州在商业用地上也在做试点，，今后还有望发展到农民自建建房开发上；河南新乡则采用用集体土地修建仓储或市场，，通过房屋出租的形式，使集集体土地随之流转。当然，大大部份地区在流转的用途上并并未作大量限制，但有一点是是明确的，那就是绝不允许擅擅自搞商业性房地产开发。 除了以上几个前提条件以以外，各试点地区还在流转用用地的范围划定上做了必要的的规定，总结起来，主要是就就土地利用总体规划确定的城城市建设用地规划范围内外的的界定上，分别制订了流转和和管理的政策，大体上可分为为两种管理模式。 其一，，是规划区内外分别对待的模模式。即采用“两种产权、统统一市场、统一管理”的模式式。由于城市规划区、建制镇镇规划区范围内的土地利用方方向主要是城市建设用地，因因此，相应的管理政策也主要要采用转权让利的方式，促进进土地利用向城市建设用地转转化，统一纳入城市用地管理理，统一征用、统一开发、统统一供应。而对于规划区外的的集体建设用地，只要符合规规划且经依法批准取得建设用用地使用权的，在明确集体土土地所有权的前提下，采用有有偿、有限期转让（或让渡））、租赁或作价入股等方式提提供给土地使用者使用，土地地所有者获取土地收益的流转转方式。这种模式比较普遍，，如《苏州市农村集体存量建建设用地使用权流转管理暂行行办法》中就提到：“苏州市市城区规划区、县级市人民政政府所在地的镇以及国家、省省级开发区范围外的集体建设设用地，可以实行流转。上述述区域范围内的集体建设用地地必须征为国有土地后，按有有关规定实行出让或划拨。”” 其二，是规划区内外同等等对待的模式。即无论流转的的集体建设用地位于规划区内内还是规划区外，只要是符合合土地利用总体规划的，除少少数情况必须征为国有外，基基本上都实行保留集体土地