影响房地产市场的因素..doc

影响房地产安全的因素 1政策变化的影响 1.1土地政策的变化运用税收政策对房地产市场进行调控，可以从3个环节入手：房地产的开发、转让和保有。房地产的开发环节 在开发环节中的税收调控应适度。因为我国当前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，这样反而会造 成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而 这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体 现政策的导向性。具体是：扩大目前消费税的征收范围，对建筑面积大于150m2(根据20 02年末的统计数据，我国城镇人口人均住宅建筑面积为22.79m2)的高档住宅、别墅征收 消费税。我国房地产的和谐发展主要受两方面因素制约：资源约束和购买能力约束。因此，开征高档住宅、别墅消费税也主要是从两方面考虑对消费导向加以引导：一方面鼓励建设经 济适用房和中低价位商品房(2003年全国用于经济适用房建设总投资为600亿元，仅占当年房 地产投资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需求，从而体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展精神；另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售成本，也适度抑制了高档 住宅的需求。应加大房地产转让过程中的税收调控力度 一方面，在房地产转让中实行差别性税收政策。即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策。所谓差别性税收政策，其体现在对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长 短。另一方面，运用所得税和营业税“组合拳”调控房地产转让交易活动。从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国 、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%～34%的累进税率。意大利将从买入到转 让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%～30%的税率征收不动产增值税。因此应学习参照国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税；3年内的转 让所得的征收15%的所得税；3年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护 真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。在征收所得税的同时，对购 入未满3年的商品住房转让征收5%营业税，以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加，3年以上酌情减免。对房地产保有环节的税收体系应进行改革 目前，我国在房地产保有环节的税收体系有几个突出问题：①现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保 有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率 过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土 地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的 流失，客观上增加了房地产投机者的收益。②我国现行的房产税、城市房地产税和城镇 土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。因此适时开征物业税，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，已成各方共识，并试点推行。