惠州XX商业项目初步策划方案..doc

惠州商业项目初步策划方案 一、项目分析与评价 （1） 总体策划思路 1.?全面把握，有的放矢：项目的成功开发与营销都是建立在对目标客户群需求的分析之上，所以首前要了解目标客户群是谁（即房子建好了买给谁），他们需要什么样的产品，在此基础之上然后再对项目物业进行最优的设计与组合，不求最好而求最合适。 2.?清晰定位，分期开发：经过现场勘察之后，本人对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，发现该项目（特别是农贸市场部分）在该地域有很大的需求，但人气不旺。没有人气那么商业部分就做不起来，从而严重影响项目的投资回报率。那就不妨先把农贸市场建立起来，而后建成的酒店商业部分和公寓部分就跟着升值，从而实现最优开发模式与项目自身进行完美对接。 3.?租售并举，快速收益：整个项目的建筑形式和当地的经济水平客观上加大了销售难度，即使是在定位有充足推广价值的情况下，仍然无法确保所有物业一定销售成功。因此，我们必须以快速收益为目标，前期要以租带售，租售并举，这样既可以提升资金回笼套现速度，又可以快速提升人气。 （2）、?整体规划的调整意见 建议原则 ◎?“主题性”原则 ◎?“互动式”原则 ◎?“开拓、创新”原则 ◎?“可持续发展”原则 ◎?整体性、战略性原则 ◎?效益的最大化原则 （3）、?项目策略总建议：? 1.?功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性； 2.?非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性； 3.?卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点； 4.?逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点； 5.?策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。 （4） 项目SWOT分析 S（优势）： ◆ 硬性需求旺盛，市场稀缺。 农贸市场和休闲娱乐酒店资源稀缺，周围五公里以内没有农贸集市和休闲娱乐场所，可以说本项目是顺应市场需求。 ◆ 政府对本项目的大力支持。 在项目的现场勘察的过程中，本人还了解到本项目得到了当地政府的大力支持，这对项目的开发极为有利。 ◆ 交通相对较便利。 经过初步考察了解，本项目位于省道旁边，附近有惠莞高速公路。离惠州市区不到20公里。 W（劣势）： ◆ 项目人气指数不够。 据初步观察，项目所在地人口分布不均，大多集中在工厂里。因此，如何吸引人气来带动商业的发展是我们需要思考的首要问题。 O（机会）： ◆ 稀缺资源，升值潜力大。 由于项目所在区域土地和农贸市场的稀缺性，产品必将是少有稀缺资源，必将吸引附近菜农和工业园区食堂采购对本项目的关注，若操作运营得当，项目的升值潜力很大。 ◆ 工业区日渐成熟，市场需求在扩大。 随着项目周边的工业园区的建设，农贸市场和酒店公寓、商业部分的市场需求将会逐步扩大。 T（威胁）： ◆ 市场竞争激烈造成客户分流。 项目所在区域工厂较多（人口自然不会少），每个工厂都有自己的食堂，而食堂大多数都已经与附近的农贸市场形成稳定的采购关系，因此就会造成客户分流。这在客观上给项目带来很大的威胁，如何处理这个问题也不得不思考。 （5） 项目总建议 经过我们的现场勘察分析，综合贵公司的最初开发设计理念，本人从前程策划的角度对项目的物业定位以及营销推广提出以下建议，仅供参考： ★ ㈠ 根据市场需求情况对项目的物业进行合理的规划，特别注意设计好项目的业态组合，建议定位为工业配套的综合型商业区和农贸市场。 ★ ㈡ 分期开发，先将农贸市场建立起来，以此吸引人气；然后开发商业酒店部分，商业部分以首层商铺为主，考虑到商铺升值空间较大，应以招商（外租）为主，酒店部分则做成酒店式公寓或者休闲俱乐部等形式（若考虑快速回收资金则可选择酒店式公寓），为有需求的人群提供服务；最后观察市场情况再来决定是否开发公寓。 ★ ㈢ 通过灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。 ★ ㈣ 农贸市场前期招商策略为“请进来，买出去”，所谓“请进来”是指商铺前期应以租为主，适当降低租金，先吸引众多菜农进来；“买出去”是指等到市场的客源稳定下来了再买出去，这样菜农就愿意出较好的价格来购买，开发企业也可以获得很好的投资回报。 ★ ㈤ 注意引入商业物业和统一运营管理的形象和概念，对项目进行适当的包装，通过超常规宣传，在周边进行营销造势，让该项目的开发成为当地居民和工厂食堂关注的热点，形成良好的口碑并且节约宣传费用，以最小的营销费用来达到较好的效果。 ★ ㈥ 一定要让项目开发与营销同时进行，以降低投资风险，并积极与各个工厂的食堂联系，力争与之形成紧密的合作关系（工厂食堂可以降低采购成本，我方可以吸引大量的客源），使农贸市场部分先旺起来。 二、 项目定位