我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究..doc

我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究 何 勇 一、我国商业银行房地产信贷快速扩张概述 1998年以来，我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展，我国商业银行房地产贷款也随之持续快速增长。1998—2007年，我国商业银行房地产贷款从2680亿元猛增至4.8万亿元，10年17.78倍，远远高于各项贷款3.03倍的增张速度；同期，房地产贷款占各项贷款的比重从1998年的3.12%增加到2007年的18.34%，年平均增幅高达36.69%，比各项贷款年平均增幅高23.28个百分点，已成为扩张最为快速的业务。 表1：1998-2007年房地产贷款与各项贷款的增幅与比重 单位：万亿元 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 房地产贷款① 0.27 0.37 0.59 0.90 1.27 1.85 2.38 2.77 3.68 4.8 增幅(％) 31.8 36.7 61.9 50.8 40.5 44.7 28.7 16.1 22.1 33.6 各项贷款② 8.65 9.37 9.94 11.23 13.13 15.90 17.74 19.47 22.53 26.17 增幅(％) 15.50 8.36 6.08 12.98 16.92 21.10 11.57 9.75 15.72 16.16 ①占②的比重 3.12 3.95 5.94 8.01 9.67 11.64 13.42 14.23 16.33 18.34 根据国家统计局历年统计公报（/tjgb/）、中国人民银行历年《中国货币政策执行报告》（）披露的数据计算整理 尽管近年央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行整个房地产贷款增长幅度仍十分强劲。业已完成股份制改造并成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行，以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信等7家中型商业银行（以下简称“11行”）2007年年报披露的有关数据显示，2007年，11行房地产贷款占各项贷款的平均比重达26.54%，比同期整个商业银行平均水平高8.2个百分点。其中，除华夏和中信两行外，其他9行占比均为20%以上，深发和兴业两行甚至分别高达33.2%和41.5%，分别高于整个商业银行平均水平14.86和2316个百分点。无论是大型商业银行还是中型商业银行，房地产贷款占比虽略有差异，但遥居各个行业贷款之首是其共同特点。 目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线为25%-30%左右，我国银监会规定商业银行房地产贷款余额占总贷款余额不得超过30%。而2007年“11行”26.54%的比例已逼近30%的控制线，且深发和兴业两行分别以33.2%和41.5%超过了控制线，中行、建行、招商、民生和浦发等5行则距控制线一步之遥。我国商业银行在过度追求房地产贷款市场份额、带来当期利润和短期业绩30%以上的速度快速扩张下去，那么潜在风险80%的土地购置和房地产开发资金，直接或者间接地来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房则占到全部购房总数的90%，这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款。信贷资源向房地产业过度集中的趋势，意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，在一个规则不甚健全的市场经济环境里,事实上风险被批量转嫁给了银行，房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。 房地产信贷的潜在风险如同海边礁石一样，在房地产行业高涨时，它被暂时淹没看不见，在房地产行业退潮时，它就会暴露无疑。目前我国GDP连续四年保持两位数增长，总体经济形势仍处于基本良好状态，全社会固定资产投资和房地产投资仍在高位运行，商业银行房地产信贷快速扩张中一些深层次问题和潜在风险还没有充分暴露，但这恰恰是最应高度关注的时刻，因为当整个社会的房地产融资过分依赖银行时，房地产信贷的风险就会因政策的变动而加大，贷款的某些不良基因会因一定的内外部因素在一定的时间或空间内顽强地表现出来或寻找新的承载基础。 （二）量价双双初显下跌，房地产市场潜在风险开始显现 自2007年11月份以来，伴随“第二套房贷”政策及其细则出台，人们对房价走低的预期不断增强，持币待购的观望气氛日益浓厚，一直涨声不断的房地产市场，终于传来降价的消息。媒体披露，今年以来京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌，尤其是深圳房价已回到2007年年初的水平，下跌幅度最大，先前贷款购房者甚至出现断供情况，同期北京、上海还出现了一、二手房价格倒挂的现象。与此同时，房价的下跌并没有带来交易量的上升，反而出现下滑的背离态势，北京今年前4个月期房住宅成交量较去年同期下跌45%，为近年来的历史低点，很多项目现在开始