房地产开发可行性分析报告..doc

三 江 口 锦江家园项目 ——可行性分析报告 2011年7月10日 房地产开发可行性分析报告 项目介绍 随着城镇居民生活质量的不断提高，人们对住宅的需要从单纯的简单型（地房或土楼）居住向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡；所以形成了一种刚性需求的市场。 建设地点条件 该规划区地理位置优越 交通便利 周边环境适于居住 容积率1.7、可规划面积12288平方米，场地地形规整可建商住综合 楼20889平方米 该拟建规划区给排水、供暖、电力、电信、有线电视等基础设施配套入网方便；学校、商店、银行、邮局等生活服务设施齐全。 投资环境分析 宏观环境分析 根据现今房地产市场开发情况，大中城市已经达到近于饱和状态，均出现市场销售低迷，只有部分偏远城镇规划小城镇建设刚刚开始。三江口镇地处三省交界，交通便利四通八达，当地有丰富的农副产品资源。三江口镇与号称“东北煤都”的古榆树镇相邻，将会成为未来煤田开发的居住区域。 微观环境分析 拟开发地块地处三江口镇农贸大厅南侧，是小城镇的商业中心，对商业用房有很大的需求；南邻三江口镇中心小学，从2011年开始多所农村小学并入三江口中心小学，大大的增加了生源，和师资力量；也是未来住宅的主要客户群之一。 市场分析与价格预测 市场前景分析 房价涨幅情况：根据三江口多年来城镇建设发展情况，房地产开发接近空白的状态，有相对稳定的房地产市场。 房地产需求情况：镇内没有符合现在居民要求的住宅小区，一个好小区将是三江口镇靓点，也是居住人群身份的象征。 二手房市场交易情况：近两年来，二手房在三江口出现了很大的涨幅情况，房产的价值也逐渐被人们所重视。 当地房产出租价格：三江口很难租到住宅楼，而且多半没有供热；门市一般100平左右的一般地段租金在2万元左右。 政府对地产开发的调控力度：为了加快小城镇建设，改善人居环境，三江口镇领导为前来准备开发单位，提供了诸多优惠政策，如：返还土地出让金，减免配套费等。 房地产营销方式的改变：房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。 目标客户的定位 目标客户群大致分为四类人群： 教师和当地政府工作人员，他们选择我们小区居住没有后顾之忧，建议组织团购，不但能促进销售而且可以提高小区人文环境；该群体适用户型在70-100左右。 年轻的客户群体，一般未婚或新婚的青年，他们会为方便孩子上学，选择购房；该群体适用面积户型在60-80左右。 部分在农贸大厅从事商业活动的群体，他们要求与大厅近、居住环境好，有集中供热的居住条件。 有经济能力投资购房，考虑地产增值，投资购房从事商业经营活动。 建议主力面积户型在70-90之间 营销策略 树立企业的经营理念：********** 进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。 实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时将购房信息传递给客户。通过沟通利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对开发产品的认识度。 通过拓展销售渠道实现房屋销售——（例如：广告促销、人员促销、网络促销、直销等） 利用优质服务实现房屋销售。在激烈的市场竞争中要赢得客户，就需要深入了解客户，为客户提供优质完善的服务。让客户感觉到有比预期更好的超值服务。 利用品牌战略实现房屋销售。打造品牌，有效利用品牌效应，提升企业核心力，加强创新力，提高房屋竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。 结合价格策略实现房屋销售。采用稳重有升，低开高走的价格策略，给以客户 “增值、保值”的信息，坚定购买信心。 六、项目的主要建筑指标 序 号 项 目 单 位 数 量 1 总用地面积 平方米 12288 2 总建筑面积 平方米 20889 2.1 住宅面积 平方米 12889 2.2 商铺面积 平方米 8000 2.3 车库面积 平方米 800 3 容积率 1.7 4 建筑密度 5 可售住宅面积 平方米 8000 6 可售商铺面积 平方米 7000 七、项目投资估算与盈利分析 1、投资估算 序号 科 目 单 价 金额（万） 备 注 1 前期规划与可行性分析 建安工程费×3% 50 —— 2 控详图 2 —— 3 土地出让金 300 ——70% 4 土地使用税 土地占面积×适用单位税额 5 规划设计 建筑面积×7.50元