房地产开发工作流程图..doc

房地产开发工作流程图 招投标管理流程 ? 房地产开发流程 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、 获取土地使用权 二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、 规划设计 四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 ? 第一步房地产开发公司的设立 ? 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立　　1、公司设立准备　　2、申请资质等级审批　　3、申请办理企业名称预先核准　　4、办理工商注册登记　　5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立　　6、申请批准项目建议书　　7、办理企业名称登记　　8、送审合资或合作合同、章程　　9、申领外商投资企业批准证书　　10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费　　2、企业法人变更登记费　　3、企业法人年度检验费　　4、补、换、领证照费 ? 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 ? 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 　　1、选定项目，签定合作意向书　　2、初步确定开发方案　　3、申报规划要点　　4、申报、审批项目建议书　　5、编制项目可行性研究报告　　6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费　　2、建设工程规划许可证执照费 ? 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 ? 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计　　1、申报选址定点　　2、申报规划设计条件　　3、委托作出规划设计方案　　4、办理人防审核　　5、办理消防审核　　6、审定规划设计方案　　7、住宅设计方案的专家组审查　　8、落实环保“三废”治理方案　　9、委托环境影响评价并报批　　10、建设工程勘察招、投标　　11、委托地质勘探　　12、委托初步设计　　13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套　　14、征求主管部门审查意见　　15、落实市政公用设施配套方案　　16、报审市政配套方案　　17、市政各管理部门提出市政配套意见　　18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 　　1、工程勘察（测量）费　　2、工程设计费　　3、建设工程规划许可证执照费　　4、竣工档案保证金　　5、临时用地费　　6、临时建设工程费　　7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费　　9、古建园林工程设计费 ? 第四步房地产开发项目土地使用权的取得 ? 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让　　1、办理建设用地规划许可证　　2、办理建设用地委托钉桩　　3、办理国有土地使用权出让申请　　4、主管部门实地勘察　　5、土地估价报告的预审　　6、委托地价评估　　7、办理核定地价手续　　8、办理土地出让审批　　9、签订国有土地使用权出让合同　　10、领取临时国有土地使用证　　11、领取正式国有土地使用证　　12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨　　13、国有土地使用权划拨用地申请　　14、主管部门现场勘察　　15、划拨用地申请的审核、报批　　16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用　　17、征用集体土地用地申请　　18、到拟征地所在区（县）房地局立案　　19、签订征地协议　　20、签订补偿安置协议　　21、确定劳动力安置方案　　22、区（县）房地局审核各项协议　　23、市政府下文征地　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费　　25、办理批地文件、批地图　　26、办理冻结户口　　27、调查户口核实劳动力　　28、办理农转工工作　　29、办理农转居工作　　30、办理超转人