承接查验操作手册..doc

物业公司承接查验操作手册 通利物业 2012年10月  目 录 第一章 物业承接查验的基本条件 第二章 物业承接查验应检索提交的材料 第三章 物业承接查验交接双方的责任 第四章 物业承接查验程序 第五章 新建房屋承接查验 第六章 物业承接查验中需注意的问题 第七章 工程完善和工程遗留问题处理 竣工验收时应提交的资料系统图 接管应移交的产权与技术资料系统图 第一章 物业承接查验的基本条件 1．建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格 （1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。 （2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。 2．供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用 即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。 3．房屋幢、户编号已经有关部门确认 即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业服务、房产交易带来后遗症。 第二章 物业承接查验应检索提交的材料 在物业承接查验前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业服务单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。 1．产权资料 （1）什么是产权资料。 房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业服务企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。 （2）承接查验时检索提交的产权资料主要有： 项目批准文件； 用地批准文件； 建筑执照； 拆迁安置资料； 房地产平面图。 2.技术资料 （1）技术资料是房屋承接查验时对房屋进行质量检验的依据。物业服务单位在承接查验时，必须根据有关技术资料来进行检验： 房屋结构、管线布置是否按设计要求施工； 工程质量、装修标准是否符合验收标准； 建房用的各类材料是否符合设计要求； 房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。 （2）承接查验时应提供的技术资料主要有： 竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； 地质勘查报告; 工程合同及开、竣工报告； 工程预决算； 图纸会审纪录； 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）； 隐蔽工程验收签证； 沉降观察记录； 竣工验收证明书； 钢筋、水泥等主要材料的质量保证书； 新材料、构配件的鉴定合格证书； 水、电、煤气、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； 砂浆、混凝土试块试压报告； 供水、供气的试压报告； 园林绿化的图纸和清样； 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单； 有关工程项目的其他重要技术决定和文件。 上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件（图纸、资料）。它是工程承接查验后，物业服务企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。绘制、整理竣工图时，在保证完整、准确的原则基础上，可根据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工，对原设计未作任何变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记；凡在施工中对原设计作过一般性变更，又能将原施工图作修改补充后改为竣工图的，可不必另绘竣工图，但须有施工单位在原施工图上标明修改部分（需附上设计变更通知和施工说明），再加盖“竣工图”印记才能做竣工图。凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变着，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理承接查验手续。 第三章 物业承接查验交接双方的责任 在承接查验的整个过程中交接双方均应严格执行国家建房[2010