某小区房地产开发项目经济评价案例..doc

房地产开发项目经济评价案例 1．概述 西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济性的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。 项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海拔落差108米，从项止地区可以俯瞰整个市区。 整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。 考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000m2的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园建一个建筑面积为1200 m2 休养所，供本单位人员到该市度假用。 2．基础数据 2.1 项目用地 整个项目用地情况见表2-1 表2-1 土地平衡表 项目 规划用地 住宅 其他建筑 道路 绿化 牡丹园 10000 17958 461 27827 53754 月季园 85440 10613 792 21663 52372 芍药园 23200 1563 901 20726 合计 208640 30134 1253 50391 126862 2.2主要建筑物 各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2 表2-2 主要建筑物一览表 名称 数量（幢） 建筑面积（平方米/幢） 小计（平方米） 牡丹园 211 26163 C型中档 18 203.56 3664 D型高档 22 246.92 5432 E型中档 28 151.46 4241 F型普通 142 83.28 11826 综合商场 1 1000.00 1000 月季园 91 20792 A型高档 19 276.33 5250 B型中档 32 179.79 5753 C型中档 24 203.56 4885 D型高档 15 246.92 3704 休养所 1 1200.00 1200 芍药园 13 2826 C型中档 13 217.38 2826 合计 315 49781 按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3 表2-3 房屋类型及面积表 房屋类型 数量（幢） 面积（平方米） 普通住宅 142 11826 中档住宅 115 21369 高档住宅 56 14386 休养所 1 1200 综合商场 1 1000 2.3建筑与装修 各档住宅的建筑与装修条件如下： 普通住宅：建筑面积为80~120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板，粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。 中档住宅：建筑面积为150~220平方米，院落200~300平方米，有车库，水泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。 高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。 休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。 2.4 开发进度和项目计算期 项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。 2.5 项目总投资及用款计划 项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。 房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入