商业项目策划培训教材解读.ppt

商业项目策划 商场的返租与回报 传统的商场销售模式有何弊端？ ⒈纯粹的买卖关系：只讲地段不讲规划； ⒉极少考虑后续的经营问题； ⒊用于包装的功能规划流于空谈； ⒋经营者与投资者的角度不一，投资者远远多于经营者。 传统的商场销售与经营有何矛盾？ ⒈业主分散，难于统一规划管理； ⒉无法保证统一开业或足够的开业率； ⒊无法统一经营时间； ⒋各自为政，功能混乱。 返租回报的概念： ⒈与投资者完成交易； ⒉按相应的投资比例作为租金回报； ⒊承租期内统一经营； ⒋双赢局面：“我经营，你收租；我旺场，你接手。” 返租回报的意义： ⒈解决销售与经营的矛盾； ⒉提高销售价格和升值潜力； ⒊统一经营； ⒋利于投资者。 做几年的返租最适合？ 最适合的回报率是百分几？ 如何计算回报率？ A、返租年期最好为3年。 年商场经营基本成熟； 市场普遍接受的年期； 对发展商负担不会过大。 B：回报率最适合是在10%-12%。 高于银行利息两倍； 稳定的投资回报； 回报率处于合理水平。 C：投资回报率的计算： 例：原来20000元/m2的铺位按30000元/m2推出，返租3年，回报率为12%。 3×12%=36% 30000×36%=10800元 30000-10800=19200元/m2 20000-19200=800元/m2 有800元/m2的差额=风险 800 / 36个月=22元/ m2·月 22元/m2月是风险参考依据，10000元的超额利润的利息。 注：反租回报必须看地段、规模，并非所有商场皆适用。 重点：⒈商场所处地段是否适合商业用途； ⒉商场的租售价格是否高于市场承接力； ⒊留取部份自营商铺或主力商家的经营场地以提高商场抗风险的能力； ⒋对主力商铺、品牌形象店及各租户经营能力的评估和预测。 商场招商的关键 一、租户的组合： ⑴主 力 店：至少占10000平方米，有自己的吸客能力，有名气及经营特色， 与小租户能和谐共处。 注意：安排的楼层及给予的租金优惠，必须能带动整个商场的消费。 ⑵牵头租户：行业中的龙头，规模相对主力店小，能带动同一群体的租户。 注意：安排的楼层及给予的租金优惠。必须能带动整个商场的消费。 ⑶功能租户：在布局中必不可少的，唯一的一家。 注意：对租金的期望值不能太高，满足一种消费的需要。（如商场内的 食街、电影院） 二．主题商场 大型购物中心中的主题商场主要起补充作用。可以是一个大商场中设立 的专题商场，补充功能店与主力店的不足。如：亚马逊商场里专为儿童而设 的“小熊国”、海港城内专业年青及爱运动一族而设的“LCX”等。 三．如何控制租户同时进场，同时开业？ 应对：用时间段分割，不同时间段进场的客户给予不同租金及管理费的优惠。 四．租金策略——招商过程中最为敏感的一关。 ⒈租金与市场实际接近； ⒉物业本身特定条件及发展趋势； ⒊根据租户的性质区别对待； 对楼层、位置等的区别； 对经营时间段进行区别； 配合业主需要确定优惠期； 租期内检讨及年度检讨，调整租金。 ⒋让租户有赢利空间； ⒌对少数及极个别经营不善的客户不能对其采取无限制的降租。 签署独家策划代理合同 消费者市场调查（60天） 同区商场调查（60天） 目标商户市场调查（60天） 市场调查综合分析（30天） 市场定位建议（15天） 功能分布及商户组合建议（15天） 平面布局建议（15天） 商铺面积计算（15天） 租金评估建议（15天） 进入招商流程 招商方案及优惠措施建议（15天） 招商流程及工作需时 * * 商用物业业态分析 广州商用物业的整体特点 如何进行商用物业的策划 如何进行购物中心的总体规划 商场的返租与回报 商场的兴旺与风水的关系 撰写策划案的标准化目录 商场招商的关键 课程内容 商用物业业态分析 一、SHOPPING MALL：正佳广场 二、购物中心：天河城广场、中华广场、光明广场、名盛广场等 三、百货公司：广州友谊商场、广州百货大厦等 四、商业街区(街铺)：北京路、上下九、江南西路、农林下路商业街等 五、写字楼、商住楼裙楼：中信广场、世贸中心、东银广场等 六、主题商场、专业市场：富力儿童世界、步云天地国际鞋城、纵横天地旅游户 外用品城、吉盛伟邦等 七、地下商场：流行前线、恒宝广场、地王广场、康王商业城 八、物流中心：国际轻纺城、国际玩具城 八、住宅区中的小区街铺 ：汇景新城、光大花园等大型成熟住宅社区中的商铺 正佳广场是全国最大的商业广场之一，计划投资约40亿元人民