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房地产投资收益 什么是房地产投资收益[1] 　　房地产投资收益是指房地产投资者因投资而获取的种种经济利益。 [编辑] 房地产投资收益的形式[2] 　　房地产投资活动之所以能吸引众多的投资者，很关键的一点就是它有很高的收益率。房地产的投资收益主要有以下几种形式： 　　(1)增值收益 　　土地的供应是有限的，土地资源的稀缺性和不可再生性特点使土地的绝对量只会减少、不会增加，而人类的生存和发展对土地的需求则越来越大。这样，从长远的角度看，由于供求之间的矛盾，使土地日益成为一种紧缺的生产要素。于是，土地的价格也表现为不断上升的趋势，土地和土地上的建筑物价格的不断上涨，给投资者带来了巨大的增值收益。 　　(2)减免税收益 　　在西方国家，绝大部分社会成员要将收入的一部分以所得税的形式上缴政府，谁的收入越高，淮缴纳的税金也就越多。投资者把收入化为房地产投资后，一方面，房地产有折旧费，折旧费可以从总收入中扣除，总收入降低，所得税也随之减少；另一方面，如果投资中使用了银行贷款，则贷款的利息也从总收入中扣除，利息支出越多，所得税支出就越少。可见，与其存钱，不如进行房地产投资；与其用自己的现金投资，不如用贷款进行房地产投资。 　　(3)差价收益 　　投资者购入房地产后，由于自然因素、市场因素或政策因素发生了变化，使市场上房地产的需求有了较大的增长。这时，房地产的市场价格就会随之上升，若投资者及时卖出手中的房地产，就可以得到远大于购买价的卖价。两者之间的差额就构成投资者投资房地产活动的差价收益。 　　(4)租金收益 　　投资者购入房地产后，如果不是转手卖出去，也不是留作自用，而且用来出租的话，就可定期收取租金。租金是对购买房地产所花投资额的一种补偿。从理论上讲，若租金总额和投资者购置房地产所花费的本息相等，房地产的价值就为零。实际情况并非如此。在正常情况下，当所有投资全部收回后，房地产仍然存在，房地产仍可供出租使用，房地产价值仍然部分地存在，并可以此在相当长的时间内获得租金，因而，租金就作为额外收益而存在。即使在购置房地产时恰遇价位较高，此后市场上房地产价格一时也会有所下降，但投资者仍可以通过房地产价格租赁方式降低风险度，况且土地的价值不会下降，只会上升，因而房地产的租金也会随之提高。此外，投资者还可以通过延缓维修、提高管理水平等降低营运成本方式增加收益。 [编辑] 房地产投资收益分析[3] 　　一、拥有房地产时的现金流量分析 　　1．现金流量的决定因素 　　房地产投资者拥有房地产时，可凭借拥有房地产的权力，取得房地产的经营收入(一般主要表现为房地产的租金收入)，这是拥有房地产的最主要诱惑。当然，在房地产经营过程中，也必须支出各种营运费用。经营收入扣除总营运费用后的余额，就是房地产现金流量收益。 　　现金流量＝经营收入-总营运费用 　　因此，房地产现金流量的决定因素有两个：经营收入和总营运费用 　　2．经营收入分析 　　收益性物业的经营收入既是房地产投资者收回投资的来源，也是获取现金流量的来源该经营收入包括出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入和其他业务收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。 　　(1)物业租金确定 　　房地产租金收入＝出租价格×出租面积×出租率 　　由于出租面积是确定值，所以房地产租金收入主要决定于出租价格和出租率。出租价格越高，出租率越大，则租金收入越多。但是，由于出租率与租价密切相关，出租价格高可能会降低出租率，所以，在确定出租价格时，必须综合考虑。基本原则是：以租金收入最大为目标。 　　(2)租金水平的影响因素。从理论上来说，租金水平的确定是基于营运成本、固定的税费和业主希望的投资回报率，而实际上租金的高低主要取决于同类物业的市场供求关系，维护较好的旧建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平．因此对旧建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建造成本和融资费用上叶越快，这种情况就越明显。从总体上来说，物业租金收入必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。否则，就不会有人再来开发建设投资。投资者还必须了解市场，过高或过低的租金都有可能导致租金收入的损失，因为若确定的租金高于市场租金水平，则意味着出租率的降低、空置率的提高；而降低租金水平，虽可能使出租率达到100％，但可芬得的户租金收入并不—定理想。 　　一般来说影响物业租金收入的主要因素除了宏观的社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置、物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向、面积等诸多因素。 　　物业的位置决定了其使用者与外界交往过程中的便利程度。位置好的房地产，即使出租价格高，出