房地产开发成本构成与控制要点.ppt

* 房地产开发成本构成与控制 第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 讲 义 提 纲 第一部分 房地产开发成本构成 房地产开发成本主要由以下九个方面构成： 概论：房地产开发成本构成 土地成本 营业税金 建安造价 行政事业收费 企业管理费用 财务费用 营销费用 勘察设计监理 配套设施 产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。 地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是—— 1、土地成本 举例： 地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡； 地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。 楼面地价 = 地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率 容积率经验系数 多层容积率约1.5左右 （最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差） 小高层容积率约2.5 高层容积率约3.5 容积率与土地的形状和大小有较密切的关系，如，数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态，地块越大，容积率反而会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。 而地块形状与容积率的关系个人总结如下—— 曾经算过一块地（建设路与天津路交汇处） 多层容积率在2.2左右，而且楼间距绝对够。