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住宅市场运行与政府有效干预 　　〔摘要〕 住宅市场宏观调控的实践证明，政府的不当干预并不都是客观原因导致的，主观性原因导致的政府不当干预反而是主要的。正是因为长期忽视住房保障问题，导致土地财政愈演愈烈，不但住房问题迅速恶化，而且引致国民经济结构失衡。有效维护弱势阶层的基本经济利益不仅是一个经济问题，更是一个政治问题。从国情出发，为了避免引发社会震荡，促进社会稳定，维护资本对市场经济的主导权，促进经济资源的最优配置，中国适宜选择以法律手段保护社会弱势阶层的基本经济利益。 　　〔关键词〕 住宅市场；市场失灵；政府失灵；弱势群体；基本经济利益 　　〔中图分类号〕F299.23 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1000-4769（2013）03-0020-06 　　一、政府干预住宅市场的必要性 　　住宅市场运行是建立在住宅供求基础之上的。根据住宅供求的不同特点，住宅市场运行一般有两种类型：均衡状态与非均衡状态。 　　均衡的住宅市场运行，无论是住宅的数量还是住宅的价格都相对稳定。住宅市场无非由优质住宅市场和普通住宅市场两部分构成。优质住宅的供给则主要依赖于优质住宅地基的供给，而优质住宅地基的形成不仅存在资本和技术门槛，还存在时间门槛。因此，无论是长期还是短期内，优质住宅地基的供给都是相对稳定的，这迫使优质住宅的供给不能不相对稳定。供给相对稳定的优质住宅市场价格要发生变化，只能依赖经济发展水平决定的市场购买力变化。如果市场购买力基本不变，优质住宅的市场价格也只能基本不变。普通住宅的供给主要依赖普通住宅地基的供给。尽管理论上普通住宅地基的形成，无论是资本门槛、技术门槛还是时间门槛都很低。普通住宅地基的供给可以变化很大，但在普通住宅需求没有大变化的前提下，普通住宅的供给数量也不会有多大变化，普通住宅的供给价格只能稳定在生产价格的水平上。〔1〕 　　非均衡的住宅市场运行与整个国民经济处于迅速发展进程中有关。当国民经济迅速发展时，往往伴随着人口的增加和人均国民收入水平的提高，从而拉动住宅市场需求与供给规模的持续扩张。新的普通住宅不断增加，原有的普通住宅因为周边自然环境和社会环境不断改善，品质得到明显提升，开始演变为优质住宅。于是优质住宅市场出现结构性变化，不仅规模扩大，层次也增加了，优质住宅市场体系得以进一步完善。此时，原有优质住宅的市场价格会随着市场竞购能力的提升而不断提升，但供给数量不会出现明显变化；开始演变为优质住宅的原普通住宅市场价格也不再稳定在生产价格的水平上，而是开始呈现优质住宅的市场特征；新的普通住宅则接替原有的普通住宅，继续保持生产价格水平上的弹性供给。这一过程会一直持续到经济发展基本稳定、人口数量和人均支付能力不再有大的变化为止。 　　两种不同的住宅市场运行类型决定了政府在干预住宅市场实现住房保障目标时应该采取不同的政策措施。在住宅市场运行处于均衡状态时，政府如果要保持住宅的市场化供应，只能足额弥补中低收入消费者支付能力的不足，具体金额为普通住宅的生产价格与中低收入消费者的支付能力之间的差额，否则会扭曲住宅市场，导致住宅市场供求失衡，最终不能实现住房保障的社会目标。在住宅市场运行处于非均衡状态时，尽管相当一部分中低收入消费者的支付能力低于普通住宅的生产价格，但只要购买普通住宅时间较早，在住宅市场均衡运行到来之前都能够确保普通住宅升级为优质住宅并足够增值，从而通过将旧的普通住宅（已升级为新的优质住宅）置换为新的普通住宅的方式，弥补过去市场支付能力的不足，解决基本居住问题而不必借助于政府干预。不过，通过这种途径解决中低收入消费者的基本居住问题的限定条件严格，因而社会覆盖面极为有限。彻底解决中低收入消费者的住房保障问题，依然不同程度地需要住宅市场均衡运行状态下的政府干预。 　　二、劣质土地财政体现出政府对住宅市场干预的低效与不当 　　鉴于市场机制内在地刺激着收入分配的两极分化，政府对住宅市场的正确干预主要体现为良性的土地财政，即政府凭借土地所有权和税收权，利用优质住宅的供给刚性和需求弹性特点，将收入较高的优质住宅消费者的一部分收入再分配给普通住宅消费者，从而达到社会福利水平最大化目的，反之，如果政府不是出于转移支付的目的，仅仅是将财政收入指向普通住宅消费者，则这种土地财政就可以称为劣质土地财政。现有资料和数据分析均表明，1997-2007年间，中国普通商品住宅的市场价格涨幅大大高于别墅、高档公寓等优质住宅的市场价格涨幅，房屋的售价涨幅大大高于造价涨幅，这意味着政府凭借土地所有权和税收权将土地财政收入主要指向了普通住宅，从而形成典型的劣质土地财政。〔2〕劣质土地财政的产生，违背了住宅市场健康运行的基本要求，一定程度上是一种不当的政府干预的结果，不仅不会克服住宅市场的固有缺陷，还会放大住宅市场的现有不足。