万科即墨市四季花城首批房源价格方案讲解.ppt

THANKS * 四季花城首批房源价格方案 四季项目组 一、房源情况 二、定价依据 三、定价结果 提纲 一、房源情况 房源情况——楼栋位置 房源情况——指标 各楼栋指标 楼栋 产品形态 套数（套） 建筑面积（平米） 9# 小高层精装 44 3847.8 10# 小高层精装 66 5638.82 11# 小高层精装 44 4868.52 12# 小高层精装 44 3847.8 13# 小高层精装 44 3847.8 16# 小高层精装 44 4868.52 合计 286 26919.26 产品户型配比 户型面积 套数（套） 建筑面积（平米） 面积比例 81平米 110 8936.84 33.20% 94平米 88 8245.38 30.63% 111平米 88 9737.04 36.17% 合计 286 26919.26 100.00% 以上6栋楼套数合计286套，建筑面积合计26919.26平米。 二、定价依据 1、即墨市场情况 2、精装修价格 3、楼栋之间关系 4、客户需求（价格测试结果） 5、公司毛利率要求 6、开盘优惠情况 定价依据——整体原则 定价目的： 在保证利润的前提下实现全年提速销售的目标。 定价整体原则： 在保证公司毛利率要求的前提下，以与项目相对应的市场各类产品的总价区间与项目精装修客户认可价格作为定价基本依据，根据楼栋位置与客户需求进行各楼之间的价格微调。 定价依据——即墨市场情况 即墨市区市场总体情况 市场从2009年2月至2010年2月价格稳步上升，从3082元/平米涨至4108元/平米。 注：市场数据均来源于即墨市区重点监控项目 2009年即墨市区成交量为62.9万平米，成交均价稳步上升。 定价依据——即墨市场情况 项目名称 库存面积（万平米） 库存首置面积（万平米） 首置产品总价区间（万元） 库存首改面积（万平米） 首改产品总价区间（万元） 库存再改面积（万平米） 再改产品总价区间（万元） 单价区间（元/平米） 信特名苑 0.3 0 36-38 0.3 38-46 0 59-65 4200-4600 万科四季花城 0.3 0.1 37-40 0 50-70 0.2 80-150 5000-7000 银座动感世代 0.3 0.3 22-32 0 34-35 0 —— 3600-4000 德馨秀水苑 3 1 30-35 0 —— 2 40-55 4000-4500 中惠景园 2 0.5 25-35 1 35-40 0.5 40-45 3600-4000 康庭嘉苑 4 0 —— 3 28-35 1 35-45 3000-3500 颐和家园 3 2 15-25 0.5 25-30 0.5 30-35 3000-3500 龙福家园 0.4 0.2 20-25 0.1 25-30 0.1 30-35 2500-3000 龙山花园 3 0.3 26-30 1.7 35-40 1 40-50 3600-4000 海信马山新城 1 0.3 32-35 0.3 40-45 0.4 60-70 4200-5000 即发阳光城2期 0.7 0 —— 0 —— 0.7 52-67 4800-5500 御园C区 0.7 0.6 30-34 0.1 38-40 0 —— 3700-4000 一山一墅 2.1 0 —— 0 —— 2.1 200-400 ------- 合计 20.8 5.3 —— 7 —— 8.5 —— ----- 定价依据——即墨市场情况 市场在售项目库存统计： 定价依据——即墨市场情况 产品类别 库存面积 面积区间 单价区间 主力总价区间 （万平米） （平米） （元/平米） （万元） 首置 5.3 60-90 3600-4500 30-40 首改 7 90-110 3700-4800 40-50 再改 8.5 110以上 4000-5000 50-60 合计 20.8 —— —— —— 市区产品库存情况（截至2010年2月底）： 即墨市场库存一年以来呈逐步下降趋势，截至2月底，市区市场库存量约为20.8万平米。市场在09年处于供小于求的状态。 定价依据——即墨市场情况 2010年上半年新推产项目情况（预期）： 项目名称 上市面积（万平米） 上市首置面积（万平米） 首置产品总价区间（万元） 上市首改面积（万平米） 首改产品总价区间（万元） 上市再改面积（万平米） 再改产品总价区间（万元） 单价区间（元/平米） 万科四季花城 2.3 0.7 46-50 0.6 54-60 1 65-70 5500-6600 上海花园2期 2.4 0