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社会保障性住房的土地供应问题及对策分析 　　【摘 要】如何切实保证保障性住房的供应以满足广大中低收入者的需求，已经成为了我国构建社会主义和谐社会的重中之重。城市土地供应作为保障性住房建设的前提和基础，其供给总量、供给结构以及供给方式等都与保障性住房的供应有着密切的联系。文章尝试探讨我国城市土地供应制度与保障性住房之间的关系，分析土地供应制度建设与监测中存在的问题，并针对这些问题，提出一系列政策建议。 　　【关键词】保障性住房；土地供应；政策建议 　　社会保障性住房是指政府提供的限定建设标准、供应对象和租售价格或租金标准、具有保障性质的住房，具体包括保障性商品房、保障性租赁房、廉租房和安置房，保障性住房是对不同收入家庭实行不同住房保障政策的一套住房保障体系，具有社会保障性、政策导向性、非营利性、需求有限性、价格低廉性、分配层次性与复杂性等特点。近几年来随着我国城市化进程的不断加快，越来越多的劳动者倾向于到城市来生活，住房问题日益成为一个不容忽视的社会问题。保障性住房建设问题也成为社会各界关注的一个热点。 　　一、我国城市土地供应制度的内涵与特点 　　（一）我国城市土地供应制度的内涵及构成要素 　　城市土地供应制度是指在特定的土地所有权制度下，构成城市土地供应制度的各个项目相互依存或相互影响的综合体。由此可见，城市土地供应制度不是单一的制度，而是由城市土地供应政策和法规、城市土地供应的方式和手段、城市土地供应市场、城市土地供应计划、城市土地供给渠道、城市土地供给模式和流程等要素构成的综合体。 　　我国的城市土地供应制度，是特指国家作为城市土地的唯一供给主体，为适应城市发展和规划的要求，本着城市土地可持续利用的原则，结合城市土地资源的实际情况，以划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等方式，有计划、有目的的供给土地的规则。 　　（二）我国现行的城市土地供应制度的特点 　　我国现行的城市土地供应制度既体现社会主义土地公有制和全民所有制的性质，又初步形成与社会主义市场经济体制改革相适应的目标模式和基本框架，因此，其具有以下一些制度特征： 　　1. 我国城市土地供应制度的双轨特点。我国城市土地供应制度的双轨特点主要体现在两个方面，一是土地供应方式，即有偿出让和无偿划拨共存；二是体现在供应渠道上，即土地储备和直接流转并存。 　　2. 国家垄断土地供应的一级市场。我国城市土地所有权的唯一主体是国家，国家垄断了城市土地供给的一级市场，由政府统一控制土地供给总量，即形成了“一个池子蓄水，一个空头放水”的格局。 　　3. 实行用途管制的城市土地供应制度。我国的城市土地供应制度实行用途管制，主要以新《土地管理法》为核心，它从机制、法制、体制上对土地制度进行了全面改革，有利于实现土地科学有序的利用。 　　二、我国保障性住房现行的土地供应模式及存在的问题 　　（一）城市保障性住房的土地供应模式 　　依据我国《经济适用住房管理办法》第七条规定“经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。”另外，《廉租住房保障办法》第十三条规定，廉租住房建设用地“采取划拨方式，保证供应。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国家设立划拨土地使用权的现实社会因素就是为了公共利益的需要，其立法本意是对纯公益性而非营利性的建设项目采用无偿方式供地，可以实现一定程度的社会公平。根据相关行政法规、部门规章的规定，以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿的或者说是仅缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的，相对国家来说也是无偿的。但在实际操作中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。当前我国保障性住房建设用地供应主要是采取政府行政划拨方式，但是由于体系的不完整，仍旧存在着许多问题。 　　（二）城市保障性住房土地供应问题 　　由于我国现行的城市土地供应制度仍不够完善，其在保障性住房的土地供应中存在的问题主要表现在以下几个方面： 　　1. 保障性住房建设的土地供应不足。保障性住房建设作为我国关注民生发展的一项重要举措，在近几年来不断提上中央政府的议事日程，2010年4月15日我国国土资源部首次发布了专门的住房供地计划公告，要求“保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于70%”。然而，各地政府在实际操作中却不能合理满足保障性住房需求，其中一个重要原因就在于用于保障性住房建设的城市土地供应不足，其根源在于：第