南宁二手房卖的法律风险防范.docVIP

南宁二手房买卖的法律风险防范 　　一、二手房交易的几种常见房屋： 　　1、商品房 　　商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 　　2、经济适用住房 　　经济适用房是指政府提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 　　3、房改房 　　房改房又称公有住房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照房改成本价或标准价(含标准优惠价)购买的单位的公有住房。房改房分为成本价、标准价(优惠价)等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。 　　4、限价商品房 　　限价商品住房俗称“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 　　二、购买哪些房屋存在着风险 　　1、未依法取得房屋所有权证的房屋; 　　2、违章建筑的房屋; 　　3、所有权为共有，未取得其他共有人书面同意转让的房屋; 　　4、鉴定为危房的房屋; 　　5、在农村集体土地上兴建的房屋(俗称“小产权房”); 　　6、已经被列入拆迁公告范围的房屋; 　　7、已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋; 　　8、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋; 　　9、已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋; 　　10、未住满5年的经济适用住房、限价商品住房; 　　11、侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房; 　　12、存在超标未经处理的房改房。 　　三、二手房交易存在的法律风险及防控 　　1、没弄清谁是房产所有人 　　由于二手房市场交易火爆，一些业主为了卖出更高的价格又不想承担违约责任，在放盘时就找好了“后路”，比如自己名下的房产，以配偶或亲属的名义到中介机构放盘，或者夫妻双方共有的房产单方放盘，而一些中介机构为抢房源根本不加审查，在这种情形下，因为签订合同主体并非房产所有人;又如该房屋系继承过来的，房屋共有权人包括仍然在世的夫妻一方以及其子女;如果不能证明是善意取得该不动产，那法院只能判决该买卖合同无效。 　　因此，买卖双方应对对方的资格进行必要的审查和判断： 　　作为买受人，则应对拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途、房屋的市政配套、物业管理情况、房屋所在地区周边环境。从而对拟购买的房屋有一个较全面的了解。弄清相关的房屋信息后，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件;出卖人属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件;出卖人属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件，来判定拟购买房屋的可买性和安全性。作为出卖人，可要求买受人提供身份证明、工作证明、收入证明等材料，来对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。 　　2、授权无度隐藏巨大风险 　　二手房交易大多是业主委托中介卖房，通常的做法是业主签署一份授权委托书给中介机构，委托书还要经过公证。这一看似正常的法律程序，如果业主在授权内容上疏忽大意，加上一些无良中介暗中做手脚，也蕴含着巨大的法律风险。 　　从目前发生的案件纠纷看，一些授权委托书存在的问题主要有：一是授权范围太广，往往一份授权委托书委托多名中介人员卖房;二是权限过大，中介人员不仅可以卖房，还可以代收房款，办理房产过户等;三是授权内容模糊，甚至没有限定最低的售房价，给一些无良中介可乘之机。 　　在委托中介公司时应注意以下几点：查看其营业执照、房地产中介资质证书等，来核查该中介公司是否具备二手房买卖的合法代理资格;委托具体的代理人时，要确定其是否具有执业资格，代理二手房买卖的经纪人必须具有“房地产经纪人执业资格证”，只有在核实其确实是“持证上岗”后，才能办理具体的委托手续;与中介公司签订书面的委托书代理合同，双方必须在合同中约定明确的中介代理的事项和费用及具体的支付方式。中介代理费用一般不采取“一次付清”的方式，往往会分阶段逐次支付。 　　3、合同约定不明引起争议 　　二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的，买卖房屋的合同文本也由中介提供格式文本，这些格式合同对一些内容约定不明确，是产生交易纠纷的重要原因之一。违约责任是二手房买卖合同中的主要条款之一，但现行的中介合同文本对这一问题却规定得比较模糊，一般