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中国房地产价格变化与通货膨胀关系的实证研究 　　摘要：本文主要对房地产价格指数与消费者价格指数的相关关系进行讨论，采用计量经济学的方法以实证分析探索数据间的内在联系。根据Granger因果关系检验及结果可得，消费者物价指数是房地产价格指数的原因，而房地产价格指数不是消费者价格指数的原因。 　　关键词：消费者价格指数 房地产价格指数 实证分析 　　1 背景阐述 　　1998年住房体制改革实施后，传统的福利分房制度取消，家庭拥有自有住房的来源由单位分配转化为自主购买。住房作为个人及家庭的四大主要需求之一，对国计民生有长远的影响，控制房价的增长幅度是保证国民生活水平的重要前提。为了有效地控制房价，应对房地产价格变化的驱动因素有准确的认识。本文通过中国房地产价格变化与通货膨胀关系的实证研究，使用近年房产价格和通货膨胀的统计数据通过回归分析得出房地产价格和通货膨胀的实证关系。并以研究结论为依据，提出控制房地产价格增长幅度的合理建议。 　　2 现状分析 　　2.1 变量设计 　　为了进行现状分析，首先需要选择合适的变量。CPI_SA（居民消费价格指数定基数据）和REPI_SA（房地产价格指数定基数据）分别是衡量消费价格和房地产价格的解释变量，利用2005年7月至2010年12月的居民消费价格指数CPI和房地产价格指数的月度环比数据，处理而成以2005年7月为基期的定基数据，以2005年7月为100.00。然后再根据X12方法在加法原则下进行季节调整得到下面的数据。 　　2.2 中国房地产市场价格变化与通货膨胀的关系 　　为了分析近年中国房地产市场价格变化与通货膨胀的关系，收集了自2005年7月到2010年12月的全国月度房屋销售价格指数REPI和CPI指数（数据来源：中国国家统计局），根据同一时期的定基CPI和REPI数据如图2.1所示， CPI和REPI波动情况存在一定的关系，CPI的变化情况相对于REPI有一定的延迟，REPI的增长速度大于CPI的增长速度。 　　3 实证分析 　　3.1 中国房地产市场价格对通货膨胀的影响 　　从方程拟合结果可以看出，房地产价格和居民消费价格指数之间存在正向相关关系。但是从DW值来看，两个方程存在严重的高阶序列相关，且难以用广义差分方程或者简单的自回归项进行修正。因此该方程只能反映两个变量间大致存在一个正向相关的关系，而不能对两个变量的具体关系进行合理描述。 　　4 信效度检验 　　4.1 向量自回归建模 　　考虑到时间序列变量单方程拟合可能存在的高阶自相关问题，同时也因为REPI_SA与CPI-SA之间可能存在互为内生变量互相解释的情况，同时二者的相互影响应该存在一个传导效应，因此这里选择了向量自回归VAR模型。根据VAR模型的定义，该4个特征根必须均小于1，即都在单位圆以内，该VAR（2）模型才是短期平稳的，从而才能推出该VAR（2）模型有效。以下是VAR（2）模型的特征根列表与图式，见表4.1与图4.1。从结果来看4个特征根均为实数根，且根的模都小于1，因此这个VAR（2）过程是一个平稳的向量自回归过程，VAR（2）结果是有效的。 　　4.2 基于脉冲响应函数的分析 　　VAR（2）过程是一个高度参数化的过程，虽然拟合优度非常高，且能够认为CPI_SA与REPI_SA之间存在一定的正相关关系，但是仅仅从拟合结果来看无法得出两个解释变量之间（包括两个解释变量各自与对方的前定变量之间）的数量关系。为此可以通过脉冲响应函数来分析CPI_SA与REPI_SA之间的短期数量关系。 　　根据脉冲响应函数的定义，该函数用以衡量一个内生变量发生突然变化后，对于另一个内生变量在一定滞后期的影响，也即当某变量变化1个单位时，其余的内生变量在滞后N期滞后变化多少个单位。对于该VAR（2）过程选择一个两年半（30个月）的滞后期，这里采用广义脉冲响应函数的形式。研究认为当物价指数短期发生1个单位突然增长时，在之后的12个月房地产出现价格快速上涨的局面，且在第13个月达到最大涨幅0.385个单位，随后房地产价格指数还会继续上涨，但是涨幅明显下降。 　　根据研究，当房地产价格定基指数REPI_SA突然变化1个单位时，物价定基指数CPI_SA会出现持续加速上涨的情况，但是上涨幅度较小，于第25个月达到最大上涨幅度0.089个单位，随后上涨幅度逐步减小。从结果来看房地产价格的上涨会带来物价指数的上涨，但是物价指数上涨带来的房地产价格指数上涨幅度明显更大。 　　4.3 Granger因果性检验 　　CPI_SA与REPI_SA之间的正相关关系是否存在因果关系，本文采用Granger因果性检验。因为CPI_SA与REPI-SA都是平稳序列，因此这里可以直接对其进行Granger因果性