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徐州市住宅小区房地产物业管理的现状及对策 　　摘要：随着房地产业的飞速发展，与之配套的物业管理也取得了巨大的发展成效，但其中暴露出很多问题。文章结合徐州市城市住宅小区房地产物业管理的现状及主要典型问题进行探讨如何解决和改善目前现状，从而促进房地产物业管理企业的发展，提高居民生活质量。 　　关键词：城市住宅小区 房地产物业管理 现状 对策 　　1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展现状 　　1.1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理取得的成果 　　1.1.1 房地产物业管理行业规模不断壮大，从事物业管理的人员素质不断提高。近几年徐州市以城市住宅小区为主的房地产开发项目快速增长，带动了房地产物业管理行业的飞速发展和激烈竞争。徐州市从1995年开始全面推广物业管理工作，最初物业管理公司只有8家。根据统计数据，2006年，徐州市房地产物业管理企业年检合格的共148家，其中二级资质企业5家，三级资质企业64家；2008年，全市的物业服务企业达275家，物业管理从业人员1万余人，物业管理面积2700余万平方米；全市创建57个市级物业管理示范项目、24个省级示范项目、8个国家级示范项目，初步建立了一个社会化、专业化、市场化的物业管理新体制；2009年5月底，徐州市共有物业企业288家，管理面积发展到4500万平方米。截至2012年年初，全市共有房地产物业管理企业420多家，其中一级资质3家，二级资质12家，三级资质390多家，外省企业进入徐州市的有8家，全市物业管理从业人员4万多人，国家注册物业管理师19人。由此可见，徐州市物业管理经过10多年的发展，不仅在企业数量上有快速发展，在企业资质方面也呈现出专业化发展趋势。高素质管理人才也不断涌现，物业管理服务趋向多元化、专业化、市场化。 　　1.1.2 先后出台多部相关政策法规。徐州市早在1999年3月就发布了《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》，并先后出台实施了《关于加强物业管理工作的意见》、《徐州市物业维修基金管理办法》、《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》、《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》等一系列规章和规范性文件，明确了业主、使用人及物业管理企业的权利、责任和义务，做到有章可循。2012年5月我市还发布了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法。 　　1.1.3 行业协会发挥了显著的作用。2008年由36家物业管理公司组成的徐州市泉山区物业管理协会正式成立。这是苏北地区成立的首家物业管理协会，主要作用是协助政府部门实施行业管理，积极督促物业企业贯彻物业管理法规政策，维护企业合法权益和市场公平竞争秩序，共同提高物业管理的工作水平和服务水平。2008年在徐州市泉山区物业管理协会的协助下，市房管局在全市住宅小区全面推行“三位一体”物业管理新体制，许多住宅小区的物业管理状况得到了明显的改善，居民生活质量大大提高。 　　1.2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理存在的问题 　　1.2.1 较老的城市住宅小区与新建的城市住宅小区各自存在典型的物业管理问题。徐州市是个文化古城，虽然近几年房地产新开发项目很多，新楼盘比比皆是，但还有许多老住宅小区（尤其在老城区），可以看到有业主违章搭建，毁绿种菜等现象不在少数，业主中老年人居多，不听劝阻一意孤行，物业管理工作艰难。这些老城区老的住宅小区物业管理管不好会严重影响城市形象。新建小区也有较多典型问题：高层住宅越来越多，电梯使用频繁，自然问题也多；新建小区大多采用智能管理方式，电子单元门等智能系统会经常出问题；高层建筑水压不够，居民用水困难，诸如此类一些城市住宅小区常见问题，都需要专业人员进行维修，物管人员有时不能及时安排好人员，与业主协调不畅，造成业主意见颇多。 　　1.2.2 房地产物业管理企业竞争激烈，利润不高。我市房地产物业管理公司在数量上飞速增加，但取得一级、二级资质的企业为数甚少，大多是三级资质企业，另外还有外省企业进入竞争，物管行业利润微薄，因此要想提高利润就必须提高自身的竞争力去获得更多项目，这对于绝大多数三级资质的企业来说相对较困难。据调查，目前我市房地产物业管理公司的利润在5%-8%之间。 　　1.2.3 房地产物业管理费收取困难。新老住宅小区都存在收费困难现象。老的住宅小区本身环境就较难改善，业主看不到好的管理效果就不愿缴纳物业管理费，物业公司难有足够的资金去管理好小区；同样新住宅小区交了物业管理费，一旦某个方面没有达到业主满意，就会拒交下一年物业管理费，这样物业管理公司很难做到完美服务。[1]据调查，我市住宅小区物业管理服务实际收费率在50%-95%，好一点的新建小区起初收费率能达到95%，差一点的不到50%。业主不缴费，企业就没有资金去做更好的服务，没有好的服务，业主更不愿意缴费，这样就会形成恶性循