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我国房地产企业融资现状浅析及建议 　　【摘 要】房地产业作为国民经济支柱性产业，对国民经济的发展起着非常重要作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。在剖析我国房地产企业融资现状的基础上提出我国房地产企业应大力发展房地产投资信托基金，债券融资，合作融资、企业联盟等多样化融资方式，并提出了相应建议。 　　【关键词】房地产企业；融资方式；房地产投资信托基金（REITs） 　　房地产行业是资金密集型行业，而房地产企业的资金在周转过程中存在的资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾等，使房地产行业普遍存在着资金紧张的现象。因此，房地产行业与金融业有着密不可分的关系，但房地产市场的高速崛起又为金融业埋下了危机的隐患。比如房地产泡沫状态，上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后，银行体系遭到打击，整整经历了“失去的十年”，经济长期处于徘徊，甚至衰退状态；2008年由房产市场饱沫促成的次贷危机引起的华尔街风暴，现在已经演变为全球性的金融危机。等等这些都警示我们，房地产行业不能过渡依赖银行信贷。 　　而目前我国房地产企业的资金主要来源于银行信贷，据估计，2003年以来，房地产企业资金来源约有70%直接或间接来自商业银行贷款。但在经历多轮宏观政策调控之后，商业银行贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，拓宽房地产融资渠道，创新融资方式已成为房地产企业发展的必然选择。 　　一、我国房地产企业融资方式现状 　　（一）商业银行贷款是我国房地产开发企业资金的主要来源，但贷款难度增加 　　我国房地产企业的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持，虽然，近几年银行信贷在房地产开发融资来源中的比例有所下降，到2007年低于20%，但大多数房产企业的自筹资金中包含有较大比例的个人住房按揭贷款，若考虑这些因素，房产企业使用银行信贷资金的比例高于55%。 　　但自2007年以来，央行多次加息和提高存款准备金率。这些都直接增加了房地产企业的开发成本，并且使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。 　　（二）房地产企业上市融资和债券融资都比较困难 　　2006年5月，证监会新公布的《首次公开发行股票并上市管理办法》对企业首次上市做了严格的要求，对于大多数房地产企业来讲，上市都是可望而不可即。因为房地产企业盈利模式较为特殊，资金回收周期长，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定盈利的特征，以及其资产负债率偏高等。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有107家，上市比率约为2.6%，因此对一般房地产企业来说，上市还只是少数大型企业的专利。而由于宏观政策的制约造成债券市场的低迷以及房地产企业自身的原因，债券融资在我国房地产企业融资中的比重也很小。 　　（三）房地产信托融资开始起步，但受到较大限制 　　2005年9月，银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，2006年8月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》， 2007年3月，银监会颁布新的《信托公司管理办法》。上述管理文件或办法等，明确了信托公司可开展房地产信托融资，但实际操作上，房地产信托融资受到较大的限制。 　　（四）外资进入房地产受到极大限制 　　2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》， 2007年11月，国家发展和改革委员会和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。以上文件都明确禁止外资进入房地产行业这。 　　二、完善我国房地产企业融资方式的建议 　　（一）对我国发展房地产投资信托基金的建议 　　REITs作为一种新兴房地产投资产品，亟需建立相关法律法规体系，以促使其健康发展。而目前相关法律相对单一，仅有《信托法》、《投资基金法》等。而作为一种新型投资产品，首先应进一步完善相关的基本法律法规。其次，应制定一些相关的规章制度，政策措施等。 　　（二）对我国发展房地产行业债券融资方式的建议 　　第一，准确把握房地产债券的概念，把房地产债券和房地产企业债券区分开来。在发行上，发行企业应该遵守“公平，公正，公开”原则，使投资者认识到资产负债表内的表内债与表外债的区别，使投资者不要把银行贷款和债券融资款项混为一谈，最重要的支付给投资者以不同的利息，一般来说债券的投资者获得收益应该比银行通过贷款获得的收益要高。而且政府也应该对