武汉市东西湖区吴家山周边商业地产调研报告.docVIP

吴家山周边商业地产调研报告 一、吴家山周边商业地产现状 吴家山目前的商业地产项目主要位于东吴大道三秀路至临空港大道南侧、三秀路吴祁路至吴中街东侧，共有六个项目。分别是东西湖中心广场、西湖广场、北冰洋城市广场、海林广场、东顺擎天和怡华·逸天地。除北冰洋城市广场是纯商业项目，其他五个项目都是住宅+底商的小型城市综合体。 现阶段开始营业的只有北冰洋城市广场，正在销售的有东西湖中心广场和海林广场，其余三个项目均未开盘。 吴家山周边的其他商业地产项目，主要位于革新大道六顺路至七雄路南侧的盛世华中茶城。通过本次调研了解，该项目已经不对外销售并由开发商自营，但经营品类和开业时间都不确定。 二、吴家山已开盘项目销售情况 1、北冰洋城市广场 位于东吴大道与四明路交汇处，项目总占地9千平方米，总建筑面4.3万平方米，地下2层，地上9层，单层面积4千平方米左右。 该项目于2012年12月开始营业，目前在清盘中，只剩一楼面积200-300平米临街铺面未售出，售价为4.8万元/平方米。 返租政策：售后返租十年，前三年一次性返还，前五年返租率7%，后五年返租率7.5%。 2、东西湖中心广场 位于东吴大道和临空港大道交汇处，项目占地面积16701平方米，建筑面积128784平方米，商业面积3.7万平方米。 商业部分共三层，单层面积在12000平方米左右，公摊40%。目前只一楼对外销售，二、三层只租不售。一楼在售面积区间：20-200平方米，内街销售价格6.6万元/平方米，外街销售价格8万元/平方米。该项目于2014年1月开盘，至调研时间为止，还有大量商铺未售出，销售状况较差。 返租政策：包租三年，三年一次性返还总房款的20%。 3、海林广场 位于东吴大道以南、三秀路以西，项目占地面积29483平方米，建筑面积228162平方米，商业面积6万平方米。 商业部分共四层，地上三层、地下一层，单层面积1.5万平方米左右，公摊47%。目前只剩一楼少量商铺对外销售，二、三层只租不售，负1楼已售完。一楼在售面积区间：10-200平方米，折扣前销售价格5.7万元/平方米，折扣后销售价格4.2万元/平方米。 因为二三层确定由家乐福入驻，所以其他楼层铺面销售情况较好，目前只有少量大面积商铺在售。 返租政策：包租8年，前三年一次性返还、1-3年返租6.5%、4-5年返租7%、6-8年返租7.5%。 （详细优惠数据详见附件） 三、研究分析 1、商业地产返租销售常态化 上述产品均为一站式购物的额城市综合体，同质化严重；同时段内集中投放体量大，市场短时间内消费能力有限；区位差别小，价格差距大。这些问题都给开发商增加销售压力，也无形中提升了投资者投资的风险。 开发商为了减小投资者投资风险，从而快速提升商铺去化率，都采用了售后返租的销售模式，只是根据项目自身的情况差异选择返租的年限不同。 2、商业地产投资门槛高，销售人群上移 吴家山目前在售的三个商业项目，售价都在4万元/平方米以上，但销售面积区间最小也在20平方米以上。以20平方米的商铺为例，总价也在80万以上，首付40万以上。此价位与吴家山最贵的一套100平米商品房总价相差不大，但商品房的首付只要30%，计24万。 虽然商铺的投资回报率肯定高于商品房，但是商铺偏大的销售面积使得总价太高，最低也要100万左右，一般也在是200万左右。总价偏高，其首付必然水涨船高。这样就无形提高了销售门槛，限制了销售人群，不利于商铺的有效去化，从而影响项目的资金快速回笼。 3、吴家山投资向外发展 由于吴家山商业项目有限，并且价格偏高，使得部分投资者把眼光投向了其他地方：孝感市、汉川市等。 据了解，孝感市可能是东山头建材大世界项目，汉川市可能是欧亚达·城中央?。 市场研究部 二零一四年十二月二十五日附件 吴家山周边商业项目调查表 项目名称 在售区域 在售楼层 商铺面积（m2） 公摊 商铺表价（元/m2） 优惠折扣 是否返租 返租比例 返租年限 合同价格（元/m2） 中心广场 商业 1楼 20-200 40% 66000 无 一次扣除 20% 5年可回购 3 52800 海林广场 商业 1楼 10-200 47% 57030 2万抵5万 贷款9.5折 优惠9.9折 尾铺9.9折 前三年一次扣除 1-3年：6.5% 4-5年：7% 6-8年：7.5% 8 41963 北冰洋城市广场 商业 1楼 20-300 45% 48000 无 前三年一次扣除 1-5年：7% 6-10年：7.5% 10 37920