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株洲神龙文化休闲街 项目服务计划书有限公司二零一五年一月 PAGE \* MERGEFORMAT 5一、服务范围与服务内容服务范围本计划书的服务范围包括发展商开发的本项目全部物业。商业物业是一种经营性物业，有赖于长期的运营，应结合当前商家的现实要求预留持续经营调整的弹性，这将有利于商业物业的持续增值。我司将为发展商提供有关招商调查与项目定位、建筑评估及优化、招商代理等。服务内容具体服务内容见附件一：项目服务内容。二、服务方式商业规划与招商管理招商规划在招商调查的基础上，编制商业规划，《商业规划》包括确定各种功能的比例、核心业态的布局和面积配比，以及主题区的布局及面积配比。在商业规划确定后，对建筑图纸及现状建筑进行评估，编制《建筑优化方案》。在《建筑优化方案》基础上，确定的租售策略、《商业规划》、以及租户可得性，撰写《招商规划建议》，主要包括定位细化、详细的经营业态、目标商家建议、平均租金建议，并编制可实施的招商总计划（主招商计划）。招商管理依招商阶段提交《承租户选择基准》审核招商计划，提交招商计划审查意见参加承租户评审会，讨论无论任何人或机构引荐的商家是否满足准入条件及相应的租赁条件是否满足经营规划，提出租赁条件审查意见在启动前期运营管理之前，审核核心租户装修方案并提交审核意见招商计划与实施以项目招商规划为基础，进一步访谈目标商户，形成阶段性《招商计划》。我司将依据招商计划，按照主力租户、大品牌租户（以上称核心租户）、品牌租户、个性租户及普通租户的顺序引进商家，同时不断检讨招商成效，调整招商计划。全面启动招商前１个月，招商团队进场实施招商（商家入驻评审不定期进行），现场招商团队约2-3人，由招商经理管理。三、服务成果服务项目进度服务成果商业规划50日商业规划（用于主力商户招商）建筑优化方案商业规划确定后20日建筑优化方案招商规划建筑优化方案确定后20日招商规划建议招商管理全程阶段性租户选择基准、招商计划审核意见、招商推广审核意见、租赁条件审查意见、核心租户装修方案审核意见招商计划订单租户确定后阶段性招商计划招商实施招商计划确定后租赁意向协议、租赁合同、物业服务协议四、服务费及支付方式服务费标准支付方式基本月费5万；招商佣金=佣金基数注①×3招商进场后每月10日前支付当月招商月费；签订《意向租赁合同》支付30%，签订《正式租赁合同》支付40%，项目开业日支付余款，按月结算如果以固定租金作为租赁条件，则将按该租户固定租约期（固定租约期为正式计租日起至合同终止日止，免租期不计入固定租约期）内的平均月租金作为计算招商代理佣金的基数；如果以保底分成租金作为租赁条件，则平均月租金取保底租金的1.3倍作为计算招商代理佣金的基数；如果以纯扣点计算租金的，则租金底价的1.5倍作为计算招商代理佣金的基数；如果租户是品牌及管理输出，则佣金基数按每建筑面积平方米25元计算附件一：服务内容招商市场项目商圈商业网点调查调查影响区域的现有零售商业、娱乐休闲业、餐饮业的分布状况及其等级。消费者研究设计专门的问卷对服务范围内的消费者进行抽样调查，以便确定消费者的人口统计特征和消费者的消费特征。商家研究对与项目定位匹配的商家类型及典型商家进行访谈，以便了解他们的入驻意向和需求，包括楼层、面积、租金、管理费、宣传推广建议、相邻商家等。建筑评估建筑设计优化对项目设计图纸及建筑现状进行分析，从以下方面提出相应的解决方案或优化建议：公共空间包括入口与门厅、商业街、中庭、挑空、疏散通道、电梯厅等的设置。外立面包括外立面的材质、立面造型、室内外的相互关系、首层店招及雨棚的设置。室外广场包括室外广场的功能设置、室外消防栓的设置与安装等。后勤设施评审包括管理办公区、员工餐厅、仓库、垃圾房及管理设施、卸货平台与收货设施、后勤通道、外墙及光棚维护设施、管井、排烟及排风设施、隔油池、及化粪池的设置等。服务设施评审包括洗手间、吸烟室、客户服务中心、租户服务中心、开水间、储物设施的设置及配置需求等。广告位评审包括外墙广告位、外墙LED屏、屋顶广告、项目LOGO、室内广告位的安装位置与尺寸需求等。商铺分割评审销售或租赁单元分割规划根据商场定位以及商家对租赁单元的的面积、进深、荷载、配套等方面的需求，提出商铺分割的需求，包括主动线安排、公共空间的位置与大小、后勤区域、营业区域。商铺分割评审对设计各阶段的商铺分割方案进行评价，并提出改进分割意见。根据商家或企业的入驻情况调整商铺分割。机电设计指导与评估机电系统设计评估及优化根据对项目现状、建筑优化方案、经营方案，从以下方面提出机电系统的优化建议：给排水系统调整与优化供水方式及给水系统用水量标准及容量公共区及各业态供水设计要求排水系统局部生活排水处理公共区及各业态的排水设计要求暖通空调系统调整与优化空调设计范围空调系统的划分原则及要求水