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维修概论 1、房屋维修管理的内容 （一）房屋维修计划管理 （二）房屋维修技术管理 （三）房屋维修质量管理 （四）房屋维修施工管理 （五）房屋维修资金管理 1、房屋维修管理的主要内容不包括( ) （06助理物业管理师考题） A．房屋附属设备的管理 B．房屋的安全与质量管理 C．房屋维修施工管理 D．房屋维修行政、技术管理 ①基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限（即终身保修制度，一般为50年） ②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年。 ③供热和供冷系统为2个采暖、供冷期； ④电气管线、给排水管道设备安装和装修工程为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 保修期内，开发建设方应负物业保修责任，且为物业保修的第一责任人，建筑施工单位是第二责任人； 保修期外，自然损坏时，由业主本人负责，发生人为损坏时，由损坏当事人承担物业的维修责任。 异产毗连房屋按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，业主（或使用人）应当对房屋进行及时修缮，不得拖延或拒绝。 2、房屋维修资金管理（来源？） 房屋修缮的资金来源除业主缴纳的物业管理维修基金（专项维修资金）以及物业管理服务中所含的一部分外，还包括物业管理企业多种经营的部分盈余。 3、房屋维修工程分类 1、翻修工程：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 2、大修工程：凡是牵动或拆除部分主体构件，而不需全部拆除的工程，一次维修费用是同类结构新建造价的25%以上的工程。大修后的房屋必须符合完好房或基本完好房的标准。 3、中修工程：只须拆换少量的主体部件，维持了原有规模和结构的工程，一次维修费用在该建筑物同类结构新建房屋造价的20%以下，中修后的房屋要求70%以上必须符合基本完好房的标准。 4、小修工程：又称为零星养护工程，其综合平均费用在所管房屋现价的1%以下，以保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程。 5、综合维修工程：凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 1、经过翻修重建房屋必须达到（A）的标准。 A、完好房 B、70%完好房 C、基本完好房 D、基本完好房或完好房 7、房屋小修工程的综合平均费用为所管房屋现时总造价的（ A） A、1%以下 B、3%以下 C、5%以下 D、10以下 8、不改变原房屋完损等级的维修工程是（ C）A、大修工程 B、中修工程 C、小修工程 D、翻修工程9、对房屋中修工程的基本要求是经过中修后的的房屋（ C）以上必须符合基本完好房或完好房标准。A、50% B、60% C、70% D、100% 10、经过综合维修的成片房屋都必须符合（C ）的标准。A、完好房 B、基本完好房 C、基本完好房或完好房 D、一般损坏房以上11、凡需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的( D )以上的工程为大修工程 A10% B15% C20% D25% 12、凡需牵动或拆换少量主体构件，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的( C )以下，保持原房的规模和结构的工程为中修工程 A10% B15% C20% D25% 4、零星养护项目主要通过物业管理人员的日常巡楼及业主（或住户）的日常报修两个渠道 5、房屋维修日常服务考核标准 定额指标 ：工人的劳动效率要求100%达到或超过人工定额 材料消耗不超过或低于材料消耗定额 经费指标：小修养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集 中修、大修及翻修经费则使用业主购房时缴纳的物业管理维修基金 服务指标：走访查房率：月走访查房率达50%以上 季走访查房率达100% 养护计划率：月养护计划率达80%以上 养护及时率：99% 安全指标：年职工负伤事故频率：小于3‰ 6、房屋完损的评定从房屋的哪几部分多少项目进行考查？有哪些完损等级？ 三大部分14个项目： 结构：地基基础、承重构件、非承重、屋面、楼地面 装修：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修 设备：水卫、电气照明、暖气、特种设备 完好房、基本完好房、一般损坏房、损坏房、严重损坏房 1、房屋结构部分包括( )项目。??? A、楼地面B、基础C、门窗D、屋面 1、整栋危房 2、局部危房 3、危险点房 8、危险房屋的鉴定程序 依据：《城市危险房屋管理规定》、《危险房屋鉴定标准》 9、