宅基地买卖评估指引编制说明-中国土地估价师协会.docVIP

《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引（试行）》 编　制　说　明 ? 为了配合当前北京司法机关在涉及农村私有房屋买卖、继承、析产纠纷等案件中司法鉴定需要，北京房地产估价师和土地估价师协会（以下简称协会）根据相关法规，针对农村私有房屋评估的特殊性，对涉及的若干问题进行研究，提出《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引（试行）》。现就该指引编制过程中重点考虑的宅基地使用权价值评估问题说明如下： 一、评估的合法性与司法实践的需要 目前对于宅基地原合法使用人宅基地使用权价值除通过唯一合法途径“征地拆迁”实现外，其它主要是隐含在民间非法交易中。 1．虽然根据《土地管理法》及土地管理的相关法规，宅基地买卖受到限制，宅基地不存在真正意义上的市场价值，但并不能否认作为农民生产、生活重要生产资料的宅基地确实存在价值。 根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。 2．虽然宅基地买卖合同属无效合同，但因双方均有过错，根据合同法规定当事人双方均应当承担各自的责任，从而使为判定当事人双方各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。 宅基地买卖合同属于无效合同。但合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”从而使为判定各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。宋庄画家村的经二审后的终审判决结果为卖方承担主要责任70%。而且这一案例已成为此类案件判决的参考标准。 二、价值的内涵 1. 市场价值的内涵 是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 　　公开市场价值：指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 根据该定义，市场价值具有以下要件: 　　第一，自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会特别急于购买，也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格。理性的购买者。 　　第二，自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。自愿卖方期望在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产。 　　第三，评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。 　　第四，以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币。 　　第五，公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。 第六，资产在市场上有足够的展示时间。指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。 第七，当事人双方各自精明，谨慎行事。指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。 2. 非市场价值的内涵 是指出凡不符合市场价值定义条件的其他资产评估价值形式的集合。主要包括以下几种价值： （１）快速变现价值 快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。快速变现价值通常低于市场价值。 （２）谨慎价值 谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价格。谨慎价值通常低于市场价值。 （３）在用价值 在用价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用价值一般低于市场价值。但如果现状使用是最高最佳使用的，则在