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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房行东方 07年5月 万科金色城品 价格制定及开盘方式 闰坯塔讯贡儿戚抠滇力邵估知猜髓盆苑盾败氏绒凝量曾榷凭金育沙仲瘴盼2007_海_万科金色城品_价格2007_海_万科金色城品_价格 1 3 2 4 进取性经营指标 政策与市场环境 客户价格测试与落位 开盘方式 目 录 5 本次价格的意义 汕袄苗切兵咙垂盂番退返困颈绊圣片矗饯甲硫搔蝗丽颐剂理桐蝗佐挚烷妖2007_海_万科金色城品_价格2007_海_万科金色城品_价格 进取性 经营指标 1 金色城品 销售量 销售价 资金回笼 销售期 可研报告 总建面：21417平方米 总套数：232套 车位数：175个 住宅：12000元/平米 其中装修成本：1200元/平米 车位：8万/个 总销：257004000元 住宅资金回笼：2007年9月 车位资金回笼：2007年11月 07年经营指标 总建面：20360.52平方米 总套数：232套 车位数：103个 住宅：13000元/平米 其中装修成本：1273元/平米 车位：8万/个 总销：272926760元 开盘日：2007/5/20 开盘率：大定70-80% 住宅清盘：6月30日(8月资金回笼) 车位清盘：12月底之前 价格高 时间短 速度快 高频快 揪药责假蓑挟政适驾睦涉劲枉蹦全凋附暴标绿表刁划谩阂癌盒杰振峻续子2007_海_万科金色城品_价格2007_海_万科金色城品_价格 进取性 经营指标 1 完成指标的策略设想 住宅： 1、按13000元/平方米制定静态价表，按价格区间进行客户测试与落位。 2、根据测试与落位情况，结合销售率指标对价格作出推导判断。 车位： 1、最快可销售时间在07年11月，如单独销售几乎不可能在年内结算。 2、策略： 与住宅价格联动，隐含3万元/车价折算入整体房价，每平方米分摊 152元/平方米； 在11月份拿到车位销售许可证后的一个月内，以5万元/车位进行促销， 确保年终车位结算； 一个月促销期过后，车位价格按10万元/个销售。 往攒兆酪伐活认拓沥川长茹智挡了瑟兄道桂测迪源秆彼磋崎痒骡酱视恋虫2007_海_万科金色城品_价格2007_海_万科金色城品_价格 客户价格 测试与落位 2 按13000元/平方米制定静态一房一价表， 按价格区间进行客户测试与落位 静态价表价格区间：约12000-15000元/平方米 报价后，截止5月13日，对来访客户进行梳理 A/B级计702组 进行客户初步落位 莱挨厩举着仲灯乃库策芋乎呈注堆忽腊孝宁炽葵仙烛迄潭舵渡岩斋睁懒撂2007_海_万科金色城品_价格2007_海_万科金色城品_价格 客户价格 测试与落位 2 702组A/B级客户的来源（客户面） 项目 金色城品 爵仕悦 上南昌里 24% 55% 浦东其他 40% 25% 浦西 36% 20% 在主流媒体不能发布情况下，积极全力拓展外围客户渠道，吸引外围客户对项目的关注，来有效支撑起项目的价格。 1、4月24-26日通过陆家嘴软件园、张江和金桥三地客户工作地巡展继续拓 展客户来源； 2、通过中智员工通路（新锐中产）点对点寄发项目明信片； 3、对尚东国际、爵仕悦、新里程等来访但未成交客户分别进行明信片直邮 和电话FOLLOW，充分利用起区域板块的来访客户资源； 4、充分利用万科和易居内部平台，张贴海报传递项目信息； 5、充分利用万客会和易居会客户资源，进行短信发布和指定会员的资料直邮 6、筛选全市46家易居臣信门店，进行X架信息发布和业务员带看激励。 外围客户充分进入，客户来源已经有效得到拓宽，支持高价格所需的客户面支撑已经具备 单伏窍掌嚷葫筹斩鹰践疽吸己称膊沪爬击素镜昏奠饿漏朵泵蔽驰坏删涝角2007_海_万科金色城品_价格2007_海_万科金色城品_价格 金色城品 需求人数(组) 供求比 A栋 345 1:2.88 B栋 357 1:3.19 合计 702组 需求均衡 2 客户价格 测试与落位 4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组) 分栋需求 金色城品 套数 房型配比 需求人数 供求比 需求比例 一房 56套 24% 205组 1:3.7 29.2% 二房 148套 64% 412组 1:2.8 58.7% 三房 28套 12% 85组 1:3 12.1% 合计 232套 100% 702组 平均1:3 定价参考： 一房二房三房 分户需求 说明：常规公寓在报出价格范围区间后，满足开盘热销（80%）的条件 是A/B级意向客户比例达到1 : 3。本案已满足开盘热销条件, 即开盘销售率预计在80%左右。 泊犁脾偶霜授