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不动产财产权的自由与限制(下) ——以台湾地区的法制为中心 谢哲胜 台湾中正大学 　　关键词: 不动产财产权/自由/限制 　　内容提要: 不动产财产权自由尽管有不完美之处,但其仍然是一项原则,对其的限制应视为例外。简单地说,只有在不动产财产权自由无法达到福祉最大时,才会思考对其限制与否。不动产财产权自由的不完美并不当然意味着对其应予以限制,只有认定限制所带来的福祉高于限制的成本时,才有限制的必要。对不动产财产权的限制必须符合正当法律程序,才符合宪法保障财产权的精神,并求得不动产财产权自由与限制的平衡。 　　五、限制的内容 　　法律限制不动产财产权的内容,可以从取得、使用、收益、处分和排除他人干涉的限制与课税分别加以说明。 　　(一) 取得的限制 　　法律限制不动产财产权的取得的情形,有关于权利主体的限制,也有关于权利客体的限制。关于权利主体的限制,是由法律规定某种不动产财产权必须具备一定身份资格者才能取得,或因不具备某种资格而取得受到一些限制,例如2000 年之前“土地法”第30 条规定限制能自耕者才能承受农地,“土地法”第17 条到20 条规定外国人取得土地权利的限制。关于权利客体的限制,是由法律规定某种不动产不得为私有财产权的客体,如“土地法”第14 条规定的土地。 　　(二) 使用的限制 　　不动产包括土地及定着物(即最广义的建筑物) ,关于对不动产财产权使用的限制,可以分为土地使用管制和建筑管理加以说明。 　　1. 土地使用管制 [1] 　　土地使用管制法律可以分为土地使用分区管制、文化古迹保护、环境生态保护等相关法律,以下分别加以说明。 　　(1) 土地使用分区管制法律。为求地尽其利,土地使用应按国家既定的土地利用计划,予以管制, “土地法”第三编第二章设有专章,作为执行依据,但仅为概括规定不足因应社会实际需要,故就土地使用分区管制,于区域计划法、都市计划法亦有相关规定。在台湾地区,土地使用分区管制法律是于都市计划法和区域计划法为原则性规定,并于条文中授权主管机关于施行细则中规定,都市计划法有台北市施行细则、高雄市施行细则、台湾地区施行细则,区域计划法有非都市土地管制规则,台北市更基于都市计划法台北市施行细则的授权,制订台北市土地使用分区管制规则。 　　土地使用分区管制的规定最重要的三项是就土地使用的项目、建蔽率和容积率的规定,使用项目、建蔽率和容积率都牵涉到建筑,因此,探讨土地使用管制时,也不得忽略建筑管理,土地使用分区管制和建筑管理是密不可分的。 　　(2) 文化古迹保护法律。为了文化古迹保护对土地使用所为的管制,在台湾地区现行法中主要是“文化资产保存法”对古迹的规范,以及“国家公园法”对史迹保存区的规范。史迹保存区依“国家公园法”第8 条规定系指为保存重要史前遗迹、史后文化遗址,及有价值的历代古迹而划定的地区;古迹依“文化资产保存法”第3 条规定指依文化资产保存法指定、公告的古建筑物、传统聚落、古市街,考古遗址及其它历史文化遗迹。二者定义并无太大区别,“文化资产保存法”对古迹的规范,是规定在第12 条到第36 条,对土地使用产生管制主要是古迹修复和保持原貌的规定,“国家公园法”的相关规定,请参看相关条文。 　　(3) 环境生态保护法律。台湾地区现行影响土地使用的环境生态保护法律有许多种,其中可大略分为自然景观保护和污染防制两大类,相关法律有数十种,以下仅就较为重要的相关法律稍加说明。 　　自然景观保护相关法律主要有“文化资产保存法”规定自然地景的保护 [2];“国家公园法”将国家公园分为一般管制区、游憩区、史迹保存区、特别景观区、和生态保护区 [3],许多使用土地行为在国家公园区域内原则上都被禁止 [4];“水土保持法”规定一些地区的治理或经营、使用行为,应经调查规划,依水土保持技术规范施水土保持的处理与维护 [5];“山坡地保育利用条例”规定山坡地依照“区域计划法”或“都市计划法”有关规定,按土地自然形势、地质条件、植生状况、生态及资源保育、可利用限度及其它有关因素,分别划定各种使用区或编定各种使用地,并须拟订水土保持计划 [6];“森林法”规定符合一定情形下,应由主管机关限制采伐, [7]主管机关并得依森林所在地的状况,指定一定处所及期间,限制或禁止草皮、树根、草根的采取或采掘 [8];“野生动物保育法”规定在野生动物重要栖息环境经营各种建设或土地利用,应选择影响野生动物栖息最少的方式及地域,不得破坏其原有生态功能。必要时,主管机关应通知所有人、使用人或占有人实施环境影响评估。 [9] 　　管制土地使用的污染防制相关法律包括“空气污染防制法”、“水污染防治法”、“土壤及地下水污染整治法”、“饮用水管理条例”和“环境影响评估法”。“空气污染防制法”规定,中央主管机关应视土地用途对于空气质量的需求或空气质量状况