步行街商业地产项目诊断及对策.docVIP

加州步行街 项目诊断及解决思路 2010-12-28 目录提示 第一部分 项目概况 第二部分 商业现状 萧条的商业街 混乱的业态布局 下降的租金状况 入驻商户观点 消费者观点 运营商观点 第三部分 项目症结综合分析 短视利益驱使下的商业运作模式，房子卖出去了，谁来对市场负责？ 市场调研不充分，缺乏准确的市场定位，缺乏核心竞争力，无法有效吸引消费群体。 建筑结构设计理念的错位，致使市场运作先天受限。 违背商业运营规律，缺乏消费者和商家双重服务核心的经营理念。 运营团队的无奈，多角关系，管理难以统一。 第四部分 解决思路 商户赚钱才是硬道理。 六方会谈 找准定位，确立不可替代的商业地位。 开放心态，开放门户，铲除障碍，打通消费者通道，树立亲和可爱的品牌形象。 针对目标定位，精准切入，做好品牌推广和创新宣传活动。 第五部分 项目实施方案 工作推进计划 沟通阶段 与开发商的沟通 目标消费群调研 商户调研 市场定位正式定案 与业主沟通 与政府有关部门沟通 制定招商方案 商业区划 制定店铺租金价格表 制定商户调整方案、租赁协议 起草经营户管理约定 设计招商文案 设计招商宣传文案 拟定招商实施方案 宣传推广方案 招商宣传 市场宣传 制定年度宣传活动方案 财务预算 成功关键点提示 沟通难点 商户调整难点 主力商户公关方案 商户进货渠道沟通 风险预测及对策 与商户沟通不畅的解决方案 与业主沟通不畅的协调方案 招商进展不力的控制预案 消费者心理认知的修正方案 第一部分 项目简况 “加州步行街”位于某市中心地段，凤城西大街以北，胜利路以东，原本市汽车站所在地，所处位置居目前本市的商业核心街区，是本市的旧城改造项目。 本项目占地面积近60亩，总建筑面积约9.3万平米，其中商业建筑面积约3万平方米，商铺一层层高3.9米，二层层高3.6米，南区中间开设两条平行的步行街，北区汇总成一条直通专业主力店，整条步行街由一个3000平方米的专业主力店和200多个独立店面组成。 项目所处位置交通便利、配套齐全，又是本市的商业中心，以加州步行街为商业中心必将会带动整个本市商业的良性发展，有助于优化城市商圈的产业结构，提升本市的第三产业竞争力。 加州城的商业部分将定位为本市加州步行街，将吸收大型连锁专业主力店，品牌专卖店、知名餐饮、咖啡厅、休闲娱乐业、美食等综合业态，组成中型零售综合体，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的消费场所。 第二部分 商业现状 加州步行街经过三年的市场验证，历经数次努力，更换了几次运营商和运营思路，但终因各种原因，都没能挽回它的颓局。现在留下的除了一个商业残局，还有受伤的业主以及运营商的无奈。 萧条的商业街 凛冽的寒风里，一个个关闭的卷帘门，显得加州城更加清冷，频频出现的转让和出租信息，让人看了之后愈发感叹商业之残酷，开业时的短暂繁荣掩不住胎里带来的残疾，寥寥数月便被不买账的消费者摒弃在视线之外。除了沿街的商铺还在苦苦支撑，内街的店铺已显得疲惫不堪，大批的店面侵吞着冷清的寒气，门可罗雀的现实把他们的赚钱梦想打得七零八落。南半区域还有些商家在艰难维持，北部70%的店面都关了门，只有售楼处还在坐等上钩之鱼。运营公司的经理在办公室里焦急地观望深沪行情，面部曲线随着K线图的走势变换不停。真不忍心打扰他阴晴不定的心情，便简单地询问了几个问题草草离开。 我想，这样的公司来运营这样的项目，难怪是这个结局。 华尔街牛的铜雕依然威武地伫立在加州城外繁华的十字街头。 混乱的业态布局 步行街分三个大区，沿街铺面、内街南区、内街北区，内街还有凌乱不堪的二层。 东边小外街集中了几家小吃店。凤城街和胜利路沿街店铺分布着服装、品牌快餐、眼镜、咖啡、手机等店面，有的店面已几易其主，有的店面已闲置许久。原先15万租金的店面现在4万就租了去，运营公司的管理人员还说发展不错，今年有上升到5万的趋势，听到心里感到心寒。南区内街散布鞋店、男装、女装、美容、饰物、木梳等店面，北部区域除了关门店铺外，有电脑、小餐馆、服装等其他业态店面，这里曾试图操作电子一条街，但最终以失败告终。 总体来说，已全无了市场目标，不管什么生意只要给房租就租，已经谈不上市场规划了。 下降的租金状况 一个健康成长的市场，租价基本处于稳定增长态势。 一个怀着急功近利、人为炒作的市场，如果炒作不力，租金就会出现这种高位开盘、急剧下降的态势。然后缓慢下降趋于平稳，如果地理位置不具优势就会成为死盘，如果地理位置占据优势，就会遵循市场规律慢慢增长，但这是一个难熬的过程，会让业主深陷进去，长期不能回收投资，如果有出色的运营公司，有可能缩短这个时间，能将租金增长加速。 如果定位精准，炒作成功，能迅速积聚并坚持不懈地拉升人气，有可能不会出现租金下降的可能，但租金