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【如何选购二手房】教你如何维护自己的权益和一手房相比，二手房的买卖程序更为复杂，主要表现在以下几点：买卖双方信息不对称；交易环节复杂；牵涉部门众多，不仅有买卖双方，还会牵涉到房地产中介公司、房地产交易中心、物业管理公司、贷款银行、担保中介公司、公证处、税务部门、财政部门和保险公司等；涉及到大量的房地产法律事务和专业知识，如对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管及产权的办理等。一些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷就推卸责任甚至逃逸，致使购房者的利益遭受损失。买房前的准备?单身人群买房规划设计?单身人群大多是刚参加工作、积蓄不多但又急切需要房子的人。所以，此类人群应该选择实用性较强的房子，不需要一次到位，可采用阶梯式的消费方式，随着个人收入的增长、工作岗位的提升以及家庭成员的增多而逐步改善居住环境。对于这些人而言，购房时应着重考虑以下几个方面买房前的准备?改善居住条件人群买房规划设计?成家立业是大部分人都必须经历的人生阶段，对于刚刚结婚的新婚者来说，购房时主要应注意以下几点。买房前的准备?提高居住品位人群买房规划设计?有一定的经济基础、希望改善居住条件的购房者，希望改善后的居住环境最好能完全满足自己的期望，要求也会相对较高，因此在住房选择上考虑得更细致买房前的准备?预算购房成本?住房最能体现一个人的价值品位和身份、职业、修养等，因此，提高居住品位是越来越多成功人士所追求的目标。对于这部分人群来说，房子不再是单纯的居住场所，而是自身价值和身份的体现。买房前的准备?预算购房成本?住房最能体现一个人的价值品位和身份、职业、修养等，因此，提高居住品位是越来越多成功人士所追求的目标。对于这部分人群来说，房子不再是单纯的居住场所，而是自身价值和身份的体现。买房前的准备?办理贷款所需费用???一般来说，二手房交易通常有全款支付和按揭贷款两种付款方式。对于购房者来说，如果有足够的资金，可以选择一些适合自己需求的房子；如果是通过按揭贷款买房，则可根据月供能力和房屋所符合的最长贷款年限这两个因素推算出自己所能承受的房屋总价及应准备的首付款。?那么究竟是如何推算的呢？通过以下例子进行说明。?假设，小王的月供能力是3000元人民币，预计贷款年限最长为15年，可贷款比率为总房款的70%。那么可根据以下表格进行推算（以按揭贷款为例）。?每万元对应年限等额本息还款月供额(如遇政策调整以调整后的系数为准)可承受房屋总价＝计划月供／每万元对应年限等额本息还款月供额／最高可贷款比率(含尾取整数)自备首付款＝房屋总价×(1-最高可贷款比率）（进位取整)?5年?192.21?10年?111.72?15年?84.06????????3000÷84.60÷70%≈50万元?50×30%＝15万元?20年?71.30?由此可以看出，小王只要有首付款15万元人民币，就可以买得起总价50万元人民币的房子。买房前的准备?中介服务所需费用?办理二手房住房贷款可能发生的费用主要有以下三项。?1.评估费?评估费收费标准国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估收费标准由市场调节。一般它是按评估价的0.4％～0.5％或按所在城市房地产评估行业的固定标准收取（个别地区银行赠送评估费用）。?2.律师费?律师费一般按贷款额的0.2％～0.3％收取。随着贷款业务竞争的加剧，有的银行推出免律师见证政策，故律师费也就无须缴纳。?3.保险费?保险费的计算方法为：保险费＝贷款额×贷款年限×相应年限费率。目前对于保险的购买，也有银行以客户自愿购买为主。由此可见，购房者在办理贷款时，可多方打听，选择更适合自己的银行机构申请按揭贷款。买房前的准备?买房所需缴纳税费?以北京、上海、天津及深圳等大中城市为例，中介服务费包括：?√信息费。买卖双方信息费不得超过成交价的25％。?√居间中保及权证代办费：3000～4000元不等(买卖双方各支付一半)。?√贷款服务费：1000～2000元不等(由买方承担)。买房前的准备?房屋装修的费用?1.二手楼交易时买方需交纳的税费?契税：交易价×15%(个人普通住宅)；交易价×3%(包括总建筑面积超过144平方米的住宅或商铺、写字楼等)。?交易手续费：建筑面积×3元/每平方米。?交易印花税：交易价×005%。?产权登记费：50元每人(个人，每加一人增加10元)；80元每宗（单位）。?工本印花税费:5元一证?2.二手楼交易时卖方需交纳的税费?交易手续费：建筑面积×3元/每平方米。?交易印花税：交易价×005%。?土地出让金：按房管部门规定（房改房：交易价×1%）。?个人所得税：（成交价全额-房产原值-合理费用）×20%（据实征收）；住宅为转让收入的1%，非住宅为转让收入的15%（核定征收）。?营业税：转让收入×55%(个人住宅5年内，5年或5年以上免征)；(转让收入-上手