收益法常见误.docVIP

收益法常见错误 第一部分：净收益方面错误 错误类型： 1、遗漏其他收入 苏记： 收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 2006年-租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。 2008年-年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。 2010年-租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。 2011年-收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。 2012-在确定租金时未考虑租赁保证金货押金的利息收入等租金外收入。 租约要分清楚租金内和租金外。 苏记： 房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁合同约定计算租金收入，租约期外，按未来社会平均租金计算，租金收入。 2004年-收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算； 2012年-在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。 3、净收益要说明是否预测值。（如果实在找不到理由才去写） 苏记： 未分析租租金的变化趋势（未考虑未来收益的变化、不能只看当前收益情况。）。收益中没有包括有形收益、无形收益。 2003年-未分析租金水平的变化趋势； 2008年-收益法测算中，年总收入未说明是预测值。 2010年-租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。 2012年-没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值。） 选用公式要说明理由。（如果实在找不到理由才去写） 苏记： 1、收益法的计算公式的选用未说明理由；（如收益稳定并在出让合同中已约定不可续期时方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）N]，如按一定比率递增的g的取值缺乏理由）； 2、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末，若净收益发生在期初，则应用A末=A初（1+Y）进行调整 2006年-收益法公式的选用没有理由（或：未考虑租金未来的变化/没有对未来净收益作出分析/采取净收益不变公式缺少理由）。 2011年-收益法公式选取未说明理由，（收益法公式选用未分析未来收益变化趋势。） 2012年-选用净收益每年不变有限公式未说明理由。（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析。） 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。 苏记： 不采用实际收益，而应采取客观收益。/房地产租金水平应是社会客观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明）。） 2006年-出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出（或管理费和租赁费用取2.5％，理由不充分）。 2008年-收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。 2011年-收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该“不考虑租赁因素的影响。”（应采用客观租金。） 2011年-收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。 6、数据取值，必须说明理由。（计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。） 2006年-14.10％空置率和租金损失率5％应说明确定理由。 2011年-收益法测算中，空置率取“0”不妥，应考虑适当的空置率。 7、净收益计算错误。 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用 注意点：收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初（1+Y）。 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入 有效毛收入：潜在毛收入-收租损失-空置率 潜在毛收入：潜在毛租金收入+利息收入 收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算 空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算 有效毛收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入 潜在毛租金收入=全部可出租面积×最有可能的租金水平 2003年-一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响； 2003年-三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响； 2003年-六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数； 2004年-年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90％。 2006年-有效毛收入计算应为190086×（1-10％-5％）=161573元。 2008年-年总收入未考虑收租损失。2008年-租金收入未考虑可出租面积比率。 2010年-租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。 2010年-客观毛租金收益（100元/㎡·月）确定有误。 租金内涵不清楚。 苏记： 求取比准租金时,估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支付方式未做说明，如有不同应作说明。（交易方式是否与估价对象一