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房地产开发风险分析与防范控制 一、引言 房地产开发是典型的高投入、高风险行业，其项目的业务流程相当复杂。由于地区差异、项目差异，涉及的内容不单是技术问题，国家很难象针对建筑工程那样去制定房地产开发项目管理和风险管理的统一规范和规程。房地产开发企业业务流程的各个环节具有极大的相关性，开发企业对流程各个环节整合能力、统筹协调能力是体现其管理能力的关键。房地产开发企业建立自己的开发项目风险管理体系对其整合业务流程、建立企业内部的开发项目管理规范，具有重要意义。目前，我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上也暂时没有专门从事企业风险管理的咨询机构。 房地产投资风险是指房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。 房地产开发项目的风险管理要实现系统化、模块化，就必须根据房地产开发项目的客观规律建立风险管理体系，相对的固定下来并成为具体开发项目风险管理方案的基础和模板。 作为国民经济基础性和先导性产业之一的房地产业，正成为新的经济增长点，并日益成为当今主要的投资热点之一。然而，毋庸置疑，房地产投资是一项高风险的投资。如何针对房地产业本身的特点，在市场经济秩序不断规范，法制化体系不断完善的情况下，改进目前经济体制下房地产的运作模式，规避风险，走出适合本地实际的行业特色之路，是目前房地产业急需解决的问题，也是本文要阐明的问题。 风险管理作为一种理论已经过了几十年的发展，现在学术界对项目风险管理的理论达到较一致的看法，认为项目风险管理是一个系统工程，它涉及工程管理的方方面面。作为市场的主体，各房地产开发企业应充分运用这些理论，结合自身实际情况，根据周边环境的状况，创造出适合自己特点的风险管理办法。这也是作者进行此项研究的最初目的。 二、房地产项目开发和风险管理相关综述 房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现在市场上提到的所谓“商住两用”的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种物业。 2.1房地产开发流程和相关费用构成 2.1.1 房地产开发流程的几个主要程序 房地产开发流程主要包括以下几个程序： （1）前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 （2）建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 （3） 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定： 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2）持有建设工程规划和施工许可证； 3）按提供预售的商品房计算，