万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结-经典重点.ppt

1 2 3 4 5 项目概况 项目核心规划理念 项目各村落具体情况 项目客户分析 项目借鉴启示 * 置业目的：外地的客户一般有三种情况： 1、酒店式公寓，因为现在限购，所以买的多的是不限购不限贷的客户； 2、购买排屋，以后养老用； 3、住宅类型的投资，有升值的空间就买，整个良渚文化村，不管小户型、种户型、大户型都会有外地的客户。 区域：现在的外地客户一般来自上海、温州、福建、北京、天津到处都有，主要是温州、台州为主，白鹭郡北温台的占到3成，很多是在杭州做生意的 良渚文化村客户以改善型客户为主，兼顾旅游度假和投资型客户，外地客户不多，以温州区域为主 竹径茶语以前的客群基本在35岁以上，属于喜欢自然环境、喜欢安静、在市区里有房子，是改善类型的房子，也有看中区域升值潜力作为投资的，最开始可能也有被挤压出去的客户。 酒店式公寓的客户以投资的和旅游度假的比较多，刚需买的比较少，因为物业费比较贵而且没有住宅住起来舒服 郡东以年轻人为主，20多岁，有很多艺术、自由职业者； 电梯洋房产品改善性需求比较多一些 外地客户 * + 长期自住型 50% 养老公寓 大学毕业礼物 80年代的婚房 SOHO族 度假型 30% 5+2渡假 学区陪读房 企业高管会所 私密会晤处 投资型 20% 收藏保值 不动产理财 出租回报 + 项目客户定位：项目从第二居所逐步往第一居所的转变过程中，目标客户结构发生变化,长期自住型客户比例逐步升高.新杭人成为本项目的主要客户群体. * 1 2 3 4 5 项目概况 项目核心规划理念 项目各村落具体情况 项目客户分析 项目借鉴启示 * 配套便利——良渚门诊部、玉鸟幼儿园、良渚实验学校 交通——免费自行车、电动出租车、循环公交 生活——小镇生活村民一卡通、村民食堂、玉鸟菜场 便利——为小镇提供全方位的便利生活服务 * 温情——提倡人与人之间的互相帮助 村民志愿者 陌生人之间互助 邻里互助 * 文明——提倡文明、自律的生活方式 村民食堂自助取餐送餐盘 礼仪谦让、保持安静 村内不鸣笛，慢速行车，不开远光、主动礼让行人，防盗设备调至静音 为宠物办理合法证件，自觉清理宠物粪便，不带入公共场所 * 生态——打造良好的生态环境，并在生活中倡导环保生态的理念 竹径茶语游山步道 垃圾分类活动 美丽州公园 亲子农庄 白鹭湾公园 * 交流——通过多样的活动促进居民的交流沟通 跳蚤市场 良渚食街仲夏夜 二手格子铺 * “这里的人素质都很高，不欺负外地人，在这工作很舒服，每天很高兴。” ——良渚文化村工作人员访谈 “这里和别的城市不一样，有很好的生态环境，也有超市菜场，买东西、吃饭都很方便，在这里生活很惬意。” “这里的人很友好，把老人和孩子白天放在这里很放心。” ——良渚文化村村民访谈 ——良渚文化村村民访谈 便利的生活配套为居民提供了方便、健康的居住条件 小镇居民共同营造的生活方式使得小镇得以形成自己均质化、圈层感、安全感的 可以发现，除了优良的生态环境之外，便利的生活配套以及以“文明、温情、交流”形成的生活方式是小镇居民真正长期居住的理由 * “旅游/特色配套+地产”的开发模式 复合地产的开发模式 旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流 明确的市场定位、差异化的主题定位 有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位 有生命力的大盘，要有鲜明的精神内核来统领，有独特生活方式来引导和区隔 有核心旅游项目、特色配套作有利支撑 有核心度假产品，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。 功能组合复合化 集居住、旅游、商务于一体。“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用 开发体量大，关注后期客群的演变，住宅产品线适应多样化、复合化。 有前瞻性的开发运营 区域开发时，不仅仅依赖政府，寻求政府资金的同时，本身投入资金进行道路建设 为提升项目土地价值，前期先进投入资金进行配套建设，包括交通、酒店、会所、环境、医院、学校等多个方面，再逐步根据不同阶段的目标客户开发不同类型的产品 郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品 配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大 启动区开发举足轻重，直接决定项目城东与否，起到提升项目品质及示范效应 * 汇报完毕，请批判指正！ * * * * * 增加雨中打伞、带领小孩过马路的照片 * 公望会?良渚会所 健身房 乐淘吧 桌球室 室内泳池 室外泳池 会议室 * 【休闲设施】配合各主题公园，增设休闲娱乐设施和户外拓展基地更丰富了休闲的功能，多元化的娱乐休闲已经成项目的标配 休闲娱乐设施包括五星级会所公望会，配备室内外游泳池、壁球馆、健身房、乒乓球室、台球房、运动吧、派对屋、棋牌房、足疗馆等，山水景色与建筑设施渗透契合，既具有先进的健身休憩功能