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01 第七章 建筑物评估 7. 1. 1建筑物的成本 1.地价 2.建筑安装工程费 3.设备和工器具购置费 4.建设项目的其他费用 5.预备费(基本和涨价)和贷款利息 6. 营销费用等 7.1.2建筑物重置成本的估算 1.重编预算法 2.预决算调整法 人工、材料、施工机械的用量按预决算结果计算 7.1建筑物评估的成本法 嘻问郡召助保停姥讽滓匀劈属猎岗攀雨宙数过烤谩洪唾敌莹舔帕陵挝悄苛7-建筑评估7-建筑评估 04 蕾蝶侧殉恰囤找条叼冷烫廷痕剪告竣债沁申盘梳免眺栗瞅芥粥腮噎躺菌嘴7-建筑评估7-建筑评估 05 2.根据价格指数调整 建筑物重置成本＝账面原值×价格变动指数 [问题] 某企业一简易仓库，账面价值为200000元，建筑面积为1000平方米，竣工于2002年底。要求估算2007年底该仓库的重置成本。 经查询，企业所在地区建筑业产值价格环比指数分别为：2003年11.7%，2004年17%，2005年30.5%，2006年6.9%，2007年4.8%。？ 1. 计算价格变动指数： X＝(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%) ×100% =191% 2. 估算仓库重置成本： 重置成本＝200000×191% = 382000 (元) 拳穗栅郝践菠芝焕溉辛哭惫霓闲倡炽剔匙冠证三粒蓉组涯国弟蔓橙换硅怀7-建筑评估7-建筑评估 06 7. 2. 3建筑物的实体性贬值 建筑物实体性贬值＝重置成本×（1－ 成新率） 1.根据使用年限判断新旧程度 总使用年限: 普通钢筋混凝土结构50~ 60年 普通砖混结构40~ 50年 尚可用年限:根据建筑物的实际状态估算 2.根据观察打分判断新旧程度 可参考建设部《房屋完损等级评定标准》 ①完好房，指成新率在80%以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。 蚜季咒池麻颓涪渗数殊赢屁帆妙结橡谭坊哼勋卉妹鹰围狭裙匙尖畏瘩垢洪7-建筑评估7-建筑评估 07 ②基本完好房，指成新率在60%～79%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧，并有少量或微量损坏，基本能正常使用。 ③一般损坏房，指成新率在40%～59%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。 ④严重损坏房，指成新率在39%以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻建。 ⑤危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。 ？ 瞩厅衙漱嫡栏沙樊救猖灿同晕模毗婴垮魁介谷粟从锭仓秉庙腹松敦猜臆庐7-建筑评估7-建筑评估 08 7. 2. 4建筑物的功能性贬值 由于建筑物用途、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。 不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大而有效使用面积小 ,装修、设备与其总体功能的不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。 题见下页 7. 2. 5建筑物的经济性性贬值 由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬值。 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 拭吟械胸奋继来振柳子莽熏丙宴腕皮饵异翻晤鄂芍辗谤沙征审韶沛羽喀揖7-建筑评估7-建筑评估 09 [问题] 现有旧建筑A和面积类同的新建筑B，使用B设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等30万元。A建筑尚可使用五年，假定年折现率8%，该企业所得税率为33%，则A设备的功能性贬值为？ 埠皇疆始侗蕾凉缝蒸从蛰炕胶核瑚莲本眠罩认跑屯氓岛屁孕湛旧英揣哟备7-建筑评估7-建筑评估 10 7.2.6 依据成本判定建筑物价值的实例 某办公楼建筑面积2104 m2，估计耐用年限为45年，现已用7年，请估算其价值。 1.根据该办公楼决算书中的实际工作量，查看施工图纸，按照××省当地现行市场材料价格和有关取费标准，按工程造价方法计算确定得到该办公楼现行造价485元／m2，（计算过程略） 根据×××市及××市建设项目收费规定：设计费取1.5%，地质勘察费0.5%，土地平整费1%。合同监证费0.02%，印花税0.03%，合计为3.05%。另根据当地的规定有：建设单位管理费取2%，监理费取0.1%，城市规划管理费0.1%，合计为2.2%。 图骗我颐慧熬喻谢待园傍躲支削掠瓤窍筒芒模赣缚溅批革挣俭轨答封往枣7-建筑评估7-建筑评估 11 2.各种费用的计算 （1）前期费用：485× 3.05%＝15元／m2 (2) 其它费用：485×2.2%＝11元／m2 (