2.3厂房评估(成本法)精品课件.pptVIP

评什么? 跟我想1 跟我想2 跟我想3 跟我做8 跟我做8 案例1 案例答案 案例答案 案例答案 案例2 案例2 案例2 * 厂房评估 评估目的：企业增资扩股整体价值评估 房产名称：工业厂房 评估基准日： 2012年6月 建成年代： 1998年6月 建筑面积：6480平方米 维修情况：2008年1月和2009年7月分两期对税点进行管网改造，同时进行重新装修，现场勘察外观较新 厂 房 评 估 确定评估方法 由于工业厂房多为工业企业自营生产，交易情况较少，因此对委托房屋采用成本法评估 确定评估公式 由于工业厂房多为工业企业自营生产，交易情况较少，因此对委托房屋采用成本法评估 确定厂房的评估值 评估值 ＝ 单位面积重置价格 ×成新率 ×建筑 面积 重置全价资料-基价（可比案例） 跟我做1 设备 消防 管道 电气 钢结构 内粉刷 外粉刷 门窗 楼地面 基础 功能 主要特征 1层（局部2层） 12层 8.28米 总高度（檐口） 8745平方米 建筑面积 土建二类三类 土建/安装类别 钢结构 结构类型 单层仓库 工程名称 重置全价资料-工程造价指标 跟我做2 1234.32 建筑安装造价（一）＋（二） 56.55 2、管道工程 60.11 1、电气工程 其中 116.66 二、安装工程造价 712.81 钢结构 其中 1117.66 一、建筑工程造价 平方米造价（元/平方米） 项目 因素差异的比较修正 跟我做3 交易情况修正：交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 交易日期修正： 1.38【155.8÷111×(1－2%) 层高修正:高度每增加10厘米，造价相应增加1% 结构及屋面修正：结构向下修正5%，屋面向下修正7% 前 期 专 业 费 房地产价格的计算 跟我做4 经综合调整后的 工程造价 重置全价资料-前期转业费 ＝ ×5％ 管 理 费 房地产价格的计算 跟我做5 经综合调整后的 工程造价 重置全价资料-管理费 ＝ ×3％ 利 息 费 房地产价格的计算 跟我做6 （经综合调整后的工程造价＋前期费用＋管理费用） ×利率×建设期/2 重置全价资料-资金成本 ＝ 重 置 单 价 房地产价格的计算 跟我做7 经综合调整后的工程造价＋前期费用＋管理费用＋资金成本 重置全价资料-重置单价 ＝ 评估原值 房地产价格的计算 跟我做8 重置单价×建筑面积 评估原值的计算 ＝ 确定厂房的成新率-公式 成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷（剩余使用年限＋已使用年限）×100％ 理论成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷耐用年限×100％ 确定厂房的成新率-成新率打分表 50 电照设备 50 水卫设施 设备 15 细木装修 40 粉刷 45 门窗、顶棚 装修 35 屋面及地面 15 非承重部件 25 承重构件 25 基础 结构 打分 实测现状 标准分 名称 部分 建立项目 动手做1 进入鼎信诺评估系统 建立项目 动手做2 填入项目名称 建立项目 动手做3 选择房屋建筑物 评定估算 动手做4 1、填写申报数据 2、设计添加工作底稿 3、工作底稿与明细表动态链接 案例1：某幢房屋的建筑面积为300平方米 ，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积建筑安装工程费为1200元/平方米 ，专业费为建筑安装工程费的8﹪，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3﹪，销售费用为重新构建价格的4﹪，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6﹪，开发商成本利率为15﹪，销售税费为重新构建价格的6﹪，请计算该房屋建筑物重新构建价格。 1、建筑安装工程费：1200元/平方米 2、专业费 =1200×8﹪=96元/平方米 3、管理费 =（1200+96）×3﹪=38.88元/平方米 4、销售费 =Vb ×4元/平方米 5、投资利息 =15.59+0.0006Vb元/平方米 6、销售税费 =Vb×6﹪=0.06Vb元/平方米 7、开发利润 =（1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb）× 15﹪ =203.17+0.0061Vb元/平方米 8、Vb= 1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb+ 0.06Vb+203.17