城市综合体项目分析全解.ppt

协信地产城市综合体项目研究2011年7月 2011-06-26 * 服务建议书思考路径 1、什么是城市综合体 2、城市综合体的发展及其基本特征 3、解析城市综合体的开发模式 4、解读知名综合体项目案例 探寻综合体未来发展趋势 协信地产综合体开发的借鉴点 案例卡选择说明 具体案例研究 如何定义城市综合体 综合体定义的发展 城市综合体的发展历程 如何界定它的基本特征 研究基础 趋势分析 总结提炼 城市综合体定义及其基本特征 城市综合体的发展 城市综合体的开发模式 综合体案例选择及分析结论 综合体未来发展趋势 对协信地产操作综合体项目建议 目录 * PART 1 城市综合体定义及其基本特征 城市综合体是指城市中体量大，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、餐饮、会展、娱乐”多种功能于一体的复合型态的建筑群体 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区躯体。 城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果。 城市综合体越来越多复合城市功能在空间进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成多功能、高效率、复杂而统一。 多种功能空间有机组合 与城市交通协调 各不同功能空间依存、互补 同一位置上的一组建筑群 城市综合体功能框架 城市综合体 城市活动空间 交通枢纽 公共文化设施 建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住 * PART 1 城市综合体定义及其基本特征 城市综合体特征1：国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建城市综合体研究显示：65%的城市综合体具有酒店、办公、住宅、商业四大基本功能 高可达性 HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网 络。 高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。 高密度，集约性 整体统一性 功能复合性 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。 实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 * PART 1 城市综合体定义及其基本特征 1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用； 土地使用均衡性 1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系 空间连续性 内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模 内外部联系完整性 因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力 巨大的社会效应/升值潜力 城市综合体的特征2：类似微缩的城市，能够通过集约化的设计，带动建筑与社会形成内外部的联动，从而形成土地及物业升值 PART 2 城市综合体的发展 城市综合体的发展：于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎 区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎； 法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦； 欧洲最大的公交换乘中心。 巴黎市拉德芳斯基础信息 写字楼 247万平方米 商务区 2155万平方米 公园区 325万平方米 住宅区 1.56万套 商业中心 10.5万平方米 公园 25公顷 容纳人数 3.93万人 城市综合体产生的背景1：城市对繁华与活力的追求，成为综合体开发的催化剂，促使规划者重新认识城市中心区域的高效率、价值与综合性 PART 2 城市综合体的发展 商业综合体产生 城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺 城市快速发展 个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 中心区各种矛盾突出 美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为