商业地产策划流程及全细节解释.docxVIP

商业地产策划一、 商业地产策划流程示意图选址为商用服务的商业定向建筑结构规划招商方案商业定位商业设计招商方案建筑结构规划审批NOYES选择经营方式NOYES执行审 批NONOYES执行审 批NONOYES物业规划销售出租联营自营销售方案NO为选址服务的商业定向立项审批管理团队规划二、 商业地产策划概念1. 定义商业地产：为商业使用开发的地产项目。商业地产策划：针对商业地产项目所做的研究、创意、设计及运筹。2. 商业地产策划内容1) 选址2) 经营方式3) 商业定向4) 商业定位5) 建筑结构6) 商业设计7) 执行方案2. 商业地产的性质通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。3. 商业地产的特点商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。同时，也属于高风险投资。因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。4. 商业地产策划任务通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。5. 商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。商业地产策划具有强烈竞争性质。商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成，三、 商业地产中的商业商业地产中的商业是广泛意义的概念。1. 类别策划中对商业的类别分成大类与细类掌握，细类是一个大类中的细化。常见类别：① 各种形态的零售商场（细类如：百货、超市、家具、建材、IT、图书，等等）② 各类批发市场（细类如：服装、小商品、建材、五金机电、家具、果、菜、综合，等等）③ 酒店业（星级酒店、宾馆、经济型酒店、公寓型酒店、度假酒店等）④ 餐饮业（酒楼、餐馆、美食城、酒吧、咖啡厅、快餐店等）⑤ 娱乐业（细分如：游乐场、歌厅、影院、剧场、游戏场馆、等等）⑥ 其它各类服务业（细类如：法律、咨询、美容、理发、设计、照相、洗车、各类中介、维修、等等）⑦ 金融（细分如：银行、保险、证券等）⑧ 教育（细分如：各类培训学校、培训班、教育机构等）⑨ 文化（细分如：美术馆、艺术中心、文化交流中心、收藏、展览馆等）⑩ 体育（细分如：体育场馆、竞技场馆、健身场馆、运动俱乐部、棋院、武馆等）? IT业（细分如：软件、电脑动画、网络游戏、网吧等）? 写字楼? 大型社会团体办公? 会展场馆? 各种制作服务业等2. 形态1) 单一业态。物业中只有一个具体的类别。2) 复合业态。物业中包含两个以上商业类别，并且每个类别的体量都有相当规模。3) 集群业态。物业中集合了很多种商业类别，每个类别的经营体占地都比较小。4) 中心。一个商业类别中多个细类的集合体。如购物中心、美食中心、娱乐中心。5) Shopping Mall。大型复合业态，通常有两个以上中心并配有集群业态。一个地产项目中装入什么样的商业形式，由策划人选择不同的商业类别进行组合，结果会是千变万化，最终定位一种。四、 选址策划开发商投资商业地产的原因，常见有两种：1) 本是住宅项目，由于土地在城市交通主干道路边，而将靠近路边部分的房屋下面的几层开发成商业用房。2) 国家土地规划要求开发商业。选址策划发生在开发商有商业地产投资想法了，在购买土地时看重商业使用前景，此时的任务是：什么时间以什么样的价格及方式购买哪一块土地。即，要研究哪块土地更具商业使价值及怎样的增值前途；以什么样的方式及价格，什么时间买下来，什么时间开发最为合适。选址策划依据经济地理学及各类商业专业知识。在非现实商业区域内，商业经营知识及经验在策划中作用极大。这个时期对土地商业价值的判断是大方向的，概念性的。选址策划与将来的商业方向策划属于一个程序，选址策划时对商业的研究比较粗糙。五、 商业定向策划商业定向策划为两个目的服务：一是为选择土地提供依据，也属于选址策划的内容；二是为土地选择最佳的商业形态以实现预期的土地及物业开发价值。前一项研究较为粗糙，只需大略做出商业使用方向及价值判断，得出概念性结论即可。后一项是具体的商用价值定位，要求明确、具体。商业地产策划最终归于商业策划，任务是回答以下三个问题：1) 做哪种