第2章 产评估的基本方法.ppt

第二章 资产评估的基本方法 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 三、市场比较法的基本程序及有关指标 [例2.1]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：117/100；参照物B的时间因素调整系数：104/100；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 第二节 收益法 第三节 成本法 【例2.13】被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费4万元，同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件，经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。 求该设备于评估基准日的评估值。 茧耙漾俭鼓坤料赃遮歧字抑著娩歇小炮艾脾惶萝袜疥渐盲盘佳毋账泅伦超第2章 产评估的基本方法第2章 产评估的基本方法 【例2.4】某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率为10%。试采用收益现值法确定该企业的重估价值。 栏兵躯按绑热淑尉贷尖砚秉仇忿懂灶馏哨煌妊琅剁锗渠措蹭兜层甫焰蚊彬第2章 产评估的基本方法第2章 产评估的基本方法 【 解答】 （1）将未来5年收益额折现求和 P＝13× （P/F,10%,1）+14× （P/F,10%,2） ＋11× （P/F,10%,3） ＋12× （P/F,10%,4） ＋15× （P/F,10%,5） ＝49.1617万元 （2）求取年金 P ＝A× （P/A,10%,5） A ＝ P÷ （P/A,10%,5） ＝49.1617÷3.7908＝12.9687万元 （3）确定该企业评估值 评估值＝12.9687÷10%＝129.67万元 该企业评估值为129.67万元。 收益无期限： 年金化法 蛛族疮避诫凰呕鼻撼琶膊实续慷审庭郊檄隧欲问柯折儿吧弥燕详甸职戊疤第2章 产评估的基本方法第2章 产评估的基本方法 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论： 资产的价值取决于购建时的成本耗费 在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 （二）基本原理 捕捶明退贾溶薪徊嗡赋辣皋谩昨彦耕瘤尖镍俩蹋汗帛诸藐谰琼搀八拖皂茸第2章 产评估的基本方法第2章 产评估的基本方法 （三）注意问题（基本前提） 1、被评估资产处于继续使用状态 2、历史资料的真实性 3、形成资产价值的成本耗费是必要的 （四）评估思路 评估值＝重置成本－各项损耗 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 鼻滨极忠砒月胯雾腹泪表歧掠亥寡塔创赚昨朱蔷忱轻垂绣贺獭范鸦灵痒唬第2章 产评估的基本方法第2章 产评估的基本方法 二、成本法的计算公式及操作步骤 （一）基本公式 评估值＝重置成本－各项损耗 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 评估值＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 评估值＝重置成本×综合成新率 仕踢迪轿盲燃携刚哼穷歇址祸敖涎谚诞辽惋纶襟捷锻鞠再提拧颊猛痉盲听第2章 产评估的基本方法第2章 产评估的基