【2017年整理】泰达控股参与区域公共建设的投资回报模式研究.docxVIP

泰达控股参与区域公共建设的投资回报模式研究 一 泰达控股简介 天津泰达投资股份有限公司成立于2001年12月，是由原天津经济技术开发区总公司（1984）、泰达集团和泰达建设集团统筹组合而成的大型国有独资公司。由天津开发区管委会授权行使对国有资产的经营管理，注册资本60亿元。十年来的经营与发展，公司逐步形成和覆盖了金融、事业投资、房地产、公共事业、区域开发、循环经济和服务业（酒店旅游）七大产业领域。各产业均建立起了多家综合实力较强的企业集团，培育了“泰达”、“渤海”等具有良好商誉和市场形象的企业品牌。 二 泰达控股参与区域公共建设的投资回报模式及经验 （一）泰达控股参与滨海新区公共建设的主要内容 综合泰达控股与滨海新区开发建设的实际，我们探讨的公共建设不单是城市公益性公共设施和市政基础设施建设，公共建设的涵盖范围延伸至区域土地一级开发、政府主导带动的区域发展建设、涉及国际民生的保障性住房建设等五大类。1公益性公共设施：政府行政办公设施、城市文化设施、城市教育设施、医疗卫生设施、社会保障设施等。2城市基础设施：城市道路、城市轨道等基础设施和城市供水、排水、供电、燃气、供热、通信等市政工程设施等。3地区土地一级开发：各功能区成立的投资开发公司，负责地区一级土地开发。如生态投资开发公司负责生态城一级土地开发，泰达控股在滨海旅游区负责一级开发区等。4政府主导带动区域开发的启动器建设：随着滨海新区“十大战役”的打响，为加快进度、快速集聚，滨海新区四大国有集团全面进入“十大战役”中以标准厂房和蓝白领公寓为重点区域启动器开发建设。5保障性住房建设：滨海新区的保障性住房建设关系到国计民生、关系到招商引资、关系到社会稳定，意义重大。 （二）泰达控股参与公共建设的主要运作方式 国有企业参与的公益性公共设施、城市基础设施、地区土地一级开发、政府主导区域开发启动器、保障性住房建设吴磊公共建设的形式和参与程度各异。根据目前滨海新区“十大战役”的经验，总结形成了五种参与形式。一是企业作为公益性设施的开发建设主体，政府承租。主要包括行政办公设施，如新区商务文化中心的做办公部分，滨海建投集团作为开发建设主体，拥有物业产权，政府租用期办公用房。二是政府作为公益性设施的投资方，企业作为建设方，建成后交给政府，后期运营由政府负责。主要包括公益性大型文化设施，政府以土地开发收益提供融资平台和补偿。我国各地城市投资公司基本都采用此种方式。如滨海建投集团负责新区主要大型基础设施建设，新区政府通过合法的程序将黄港地区的开发权交给滨海建投集团，进行融资抵押和经济平衡。四是企业作为地区城市运营商，负责城市整体一级开发和公益性设施建设，如生态城投资开发公司全面主导生态城范围内土地一级开发和部分二级开发。五是企业参与政府主导限价性商业开发。如区域开发的启动器、保障性住房等则属于该类特定的公共建设。 （三）泰达控股参与公共建设的投资回报模式及经验总结 综合滨海新区过去成效显著的区域公共开发建设的众多丰富实例，我们将深入探讨企业在进行区域建设时的经营运作二号投资回报模式，总结各自的特点和启示。 1 模式一：企业作为公益性设施的开发建设主体，政府承担 此类开发主要针对政府办公设施，开发实质类似商业开发。企业通过二级市场取得商业性土地的开发权，建设完成后，政府承租。此类开发的企业有着固定的投资回报，但回报周期较长，利润率较低，但回报稳定。同时，此类物业为优质物业，地段好、环境好，可作为长期持有物业。针对此类开发，企业要全面核算开发成本，比较合理的确定租金，本着“微利开发”的原则，严格测试控制开发成本，依据成本制定租赁价格。建设成本包括土地取得费用，建安费用、相关税费及管理费用四大部分。土地取得费包括土地收购整理成本、市政基础设施及公益设施配套费、土地出让金政府净收益及土地交易费用四项。建安费用包括前期费用、区内配套费用、建筑安装工程费三项；相关税费主要包括营业税、所得税、土地增值税、维修基金、财务费用、销售费用六项；管理费用主要是指开发企业所获取的利润，目前新区测算一般按3%计。在开发成本核算时，对上述子项进行细分，以气全面、准确。 2 模式二：政府为设施投资方，企业建设方，建成后交给政府，后期运营由政府负责 此类开发主要针对城市大型文化设施，如图书馆、博物馆等，企业承担的角色类似代建公司，建设投资以政府公共投资为主，土地为划拨，企业负责具体开发建设，建成后移交给政府相关主管部门。针对类似开发方式，企业一般本着“微利开发”的原则，严格测算控制开发成本。按目前滨海新区的情况，利润一般按3%~5%计。 3 模式三：企业建设大型城市基础设施建设，政府以土地开发收益提供融资平台和补偿 此种方式为我国各地城市基础设施建设的主要方式。政府首先编制规划，确定基础设施建设计划，测算经济投入，据此测算以一级