【2017年整理】贵阳城镇化样本调查.docxVIP

贵阳观山湖地区城镇化调查 观山湖区位于贵阳市老城区西北部，属亚热带湿润温和型气候，平均海拔1200米，年平均温度15℃，年平均降雨量1200毫米，环境空气质量优良率达到80%。观山湖区共辖城市社区6个：碧海社区、世纪城社区、金华园社区、新世界社区、逸景社区、会展社区;农村社区3个：金源社区、金麦社区、金岭社区;2镇：金华镇、朱昌镇，1乡：百花湖乡。总面积307平方公里，2012年末，全区常住人口21.46万人，总人口40万人。观山湖区位于贵阳市中心区西北方向约12公里，是贵阳较早开发的新区。在新区建设过程中，房地产资金曾作为社会资本被政府引进，并为新区建设贡献不小力量。这也造成土地城镇化快于人口城镇化的现象，加之第二产业缺位，进而给当地楼市带来巨大供给压力。 　　　观山湖区各次产业还比较薄弱，吸纳就业能力不足。观山湖区是贵阳快速城镇化的典型区域，“有城无业”问题凸显，区域内“房地产经济”特点明显，居住、工作、休闲分离，不利于城市经济的发展。在推进城镇化的过程中，贵阳并非房地产“造城”的个案，但其典型意义仍值得探索。专家认为，我国区域发展的差异化决定不同城市实施城镇化的路径有所不同，需要用差别化的视角来看待。 　　一、房企成“造城”主力 　　观山湖区近几年的发展颇为迅速，该区管委会提供的数据显示，2011年上半年，共完成地方级财政收入18.9亿元，与2008年的4.3亿元相比，增长逾3倍。 　　数据显示，2011年上半年，在观山湖区地方级财政收入的构成中，房地产业为10.6亿元，建筑业为5.7亿元，两者占比达86.38%，商贸服务业及其他行业占比13.62%。而在2008年，前两者所占比重甚至达90.04%。 　　中国证券报记者驱车环绕观山湖区，万科、恒大、中建、绿地等数十家开发商的房地产项目随处可见。据当地业内人士估算，当前观山湖区在建的房地产项目有数十个，总投资额达到千亿规模。这些项目在拿地、开发、销售等阶段所缴纳的各种税费，无疑是当地财政的重要来源。 　　事实上，在观山湖区开发建设的过程中，房地产开发商曾发挥过重要作用。公开资料显示，当地房企中天城投就投资建设了新区的会展中心和国际金融中心项目。此外，该企业还承担了大量的土地一级开发、保障房建设等工作。 　　一名本地的房企人士将观山湖区的发展形容为“房地产造城”，他向中国证券报记者介绍，早期进驻新区的开发商中，不少都承担了道路、学校、车站、医院等基础设施建设，部分开发商甚至参建了政府办公大楼。作为回报，开发商以相对低廉的价格获取土地，并在房地产开发阶段享受一定的税费减免。2012年，观山湖区再次出让大量土地，其中首开控股以15.744亿元的总价独揽龙洞堡三地块，成为贵阳新一届“地王”。 　　二、资金形势不容乐观 　　根据贵阳市委、市政府2008年印发的《关于统筹城乡发展推进城乡一体化的决定》，到2015年，全市城镇化率从当时的不足40%达到75%左右。其中，相当于老城区面积(云岩、南明两区总面积147.18平方公里)两倍的观山湖区，成为发展重点。 　　按照计划，“十一五”期间，贵阳市要把观山湖区17平方公里建设成为功能完善、产业发展、品位较高的现代化新城区，总投入近400亿元。这几乎相当于贵阳市2011年财政收入。 　　更严峻的问题在于，17平方公里的区域仅相当于整个观山湖区面积的不到6%。这也意味着，要完成整个区域的开发，需要当地政府长期、持续、大量的资金投入。 　　2011年，贵州省的GDP总量在全国排名第26位。同年，贵阳市财政总收入达到401.3亿元，同比增长31.75%，创历史新高。但这仅相当于成都市同期财政收入的四分之一，上海市财政收入的八分之一。 　　贵州省社会科学院城市经济研究所所长胡晓登表示，以贵阳市政府的财力，不足以支撑新区开发，必须引进社会资本。相比之下，房地产企业大多具有较强的资金实力，且房地产开发本身就带有城市改造的性质。因此，从政府的角度，引入房地产企业参与开发就成为顺理成章的选择。 　　对于房地产企业而言，城市扩围必然带来人口的分流和聚集，这也意味着大量的住房需求和广阔的市场空间。因此，2009年以后，外地房企开始大举进军贵阳。数据显示，2009年贵阳市的土地出让金仅为19.59亿元，2011年跃升至114.8亿，增幅达486%。 　　三、“产业空心化”藏隐忧 　　观山湖区管委会提供的数据显示，当前观山湖区的常住人口不足25万。而仅仅“世纪城”一个项目，就容纳近十万的人口，其余的大量新房供应难以消化。 　　中国证券报记者调研发现，在观山湖区，除核心区域的世纪城项目已经售罄外，其余大部分项目的销售情况不理想。其中，核心区周边项目的销售率仅为50%左右，且入住率低。在更为偏远的区域，部分项目的销量甚至只有个位数。 　　上述房地产界人士向中国证券报记