【2017年整理】青岛城阳区房地产市场报告.pptVIP

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  • 2017-01-31 发布于浙江
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【2017年整理】青岛城阳区房地产市场报告.ppt

【2017年整理】青岛城阳区房地产市场报告

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 社区配套完善 配套完善多样性-如“微缩城市”,生活休闲娱乐便利 天泰奥林匹克大厦是一所以“运动健身”为主题,集休闲、商业服务、综合娱乐为一体的大型社区商业中心,建筑面积31000平方米 运动工场-青岛最大的社区运动中心 羽毛球、乒乓球馆、健身房、瑜伽馆、游泳馆、网球场等一应俱全 商 业 街-餐饮、超市、药房、花店、比萨店、糕点房、银行ATM机等一系列设施 其 他-国际幼儿园中美合作的文蒸嘉尔幼儿园(中英韩三语)、社区门诊等 交 通—社区巴士,另外有4条公交线路设立天泰·奥园站(103路、129路、9 路公交车和701路机场巴士) 社区服务 建立天泰人家俱乐部(改名为“天泰爱家会”) 1.对社区活动和文化营造进行规划,启动以社区文化活动为载体的和 谐社区创建行动 2.天泰决定自2006年起正式启动一项叫做“珍珠项链行动”的客户价值提升计划,其重要内容便是全面改进原有的客户组织(目前已有中国、韩国、澳大利亚、日本、美国、加拿大等6个国家的居民入住天泰城,外籍以韩国人居多 ) 社区常组织各国的业主、各民族的业主参与一些社区活动,营造一个国际化,邻里和谐,环境友好型的生活社区 天泰城持续成功的关键要素分析 第一期 第二期 第三期 成功 关键 因素 与中体合作,成熟嫁接奥园的运动概念 完善的运动设施:室内游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高尔夫、网球…… 天泰的品牌 明确的客户定位和产品设计 有效的针对韩国客户做营销推广:去韩国推广、针对韩国人的户型设计…… 日益成熟的配套资源 韩国城的品牌效应 天泰城规模效应 不断成熟的社区配套和社区文化 天泰的品牌 “产品多样化+配套硬件+社区服务软件” 塑造国际化,邻里和谐,环境友好型的生活社区 天泰城项目分析小结 产品方面 1.产品类型多样化,能够满足居民多样化需求;密度适中,规模适中,保持宜人的空间尺度,有足够的开放空间和公共空间; 2. 社区配套的强调多样性和通达性;社区具备自身造血功能,日常生活配套完善,带有一些自给自足的社会特征 3.社区服务到位,能够为社区居民和家人不同的成长阶段提供居住社区服务,能够满足各方面多元化的需求 4.天泰城属典型大盘开发模式,先期注重生活配套,后期社区服务到位,并营造出一种具备自我生长能力的社区形态 天泰城项目分析小结 一期与中体合作,二期找韩国市场,三期聘请广州专业策划代理公司,把面积压到68-108㎡,全装修,客户定位市区小白领阶层 1.从天泰城3期的开发定位及产品升级,体现天泰对市场的预见性比较强,并有较强的执行力实现错位竞争 2.天泰各期定位的变化,体现出城阳区域市场竞争较激烈,市场的需求消化能力有限 市场方面 3.典型项目分析-卓越蔚蓝群岛 位置:城阳区白沙河入海口 总建筑面积:160万平方米,一期总建筑面积为24万平方米 建筑类型:花园洋房、连排别墅、多层、小高层 生活配套:双会所、商业、教育、体育、休闲等生活配套设施 容积率:一期1.59 户型:未有资料 交楼标准:未有资料 售价:未有资料 物业管理费: :未有资料 预计入市时间:2007年9月 配套:住户会所 卓越蔚蓝群岛项目分析 1.开发商背景:卓越集团是深圳的十强房地产企业,连续4年获得“中国房地产百强企业”称号,蔚蓝海岸、浅水湾等一系列知名地产作品均出自其手 2.项目属于超级大盘,产品形态丰富,生活配套设施规划一应俱全 3.项目地理位置偏远,交通瓶颈制约,作为第一居所不成熟,但又不是第二居所的设计;相对区域的需求,项目体量偏大,短期盈利能力面临压力较大; 4.综合考虑大盘开发一般模式及该项目本身的地理位置与交通瓶颈问题,该项目前期可能以低价入市吸引客户,对万科魅力之城或将造成冲击 6、小结 瓶颈:城阳城市规划高格调,但目前交通瓶颈制约,未能与青岛市区及其他区域形成良好的互动发展,房地产市场发展受阻;城阳区需急速打破交通瓶颈,赢得青岛市区对城阳区的认同,为区域房地产奠定健康发展基础 近期:城阳区房地产市场趋于饱和 隐患:城阳区属青岛新兴发展区域,但2004年销售呈级数增长,引发土地供应放量出让,未来3-5年房地产市场供应过剩 海湾大桥、青荣轻轨将打破城

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