城市化与房价-复旦大学当代中国经济与社会工作室.docVIP

理性还是泡沫？ ——对城市化、移民和房价的实证研究 Rationality or Bubble? An Empirical Study on Urbanization, Migration and Housing Prices LU Ming, OU Haijun, and CHEN Binkai 陆铭 欧海军 陈斌开* 摘要：在全球范围内，城市化水平较低的国家具有更高的房价-人均GDP比值，而在中国，城市化带来的住房需求则成为推高城市住房价格的重要原因。本文基于对中国地级市数据的实证研究发现，在控制了城市经济发展水平和城市人口规模等因素后，外来人口（移民）占比更高的城市房价更高，表现为2000年移民占比每多出10个百分点，2005年房价高出8.33%。在移民占比变化更大的城市，房价和房价增长率都更高，表现为2000-2005年移民占比变化每多出10个百分点，2005年房价高出16.17%，2000-2005年房价增长率高出18.45%。进一步的研究发现，移民占比和移民占比变化对房价的影响，主要是通过城市移民和收入水平较高的移民来实现的。本文的政策含义是，一方面通过推进城市化来支撑实际住房需求，另一方面，由于早买和多买房的投资者在此过程中获得了房价上涨带来的收益，需要通过征收物业税来增加住房投资者的持有成本，促进城市居民在住房消费上的适度平等。 关键词：房价 城市化 移民占比 一、引言 在全球范围内，当前的房价是否存在泡沫是一个备受争议的问题（Case and Shiller，2003；Himmelberg et al.，2005；Smith and Smith，2006；况伟大，2010a；吕江林，2010）。如果一个国家的房价有未来的实际需求增长作为支撑，消费者的购房行为将早于人均GDP的增长，从而使当前的高房价包含有理性的成分，如果未来住房需求真的快速增长，那么当前的高房价就可以被逐步消化。国际横向的比较显示，在城市化水平较低的发展中国家，房价与人均GDP的比值相对更高（参见图1）。在发展中国家，快速的城市化可带来城市住房需求快速增长，从而带动房价的上升。如果这种实际需求增长成为一种预期，则房价上涨将快于收入的增长。鉴于住房产业对于整个经济的带动力和对于金融部门的影响，发展中国家的高房价是否与城市化进程有关是判断未来房价和经济走势的重要问题。 在处于快速城市化进程中的中国，房价也呈现出了快速上涨的趋势，尤其是在2005-2010年，房价上涨的速度明显高于2001-2005年的房价上涨速度。从全国层面看，2001-2010年的十年间，经过通货膨胀率消胀之后的房价上涨了1.30倍，其中，2005年房价较2001年上涨了39%，2010年房价较2005年上涨了66%。房价上涨速度居于前列的是吸收了大量外来人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。不仅如此，这些大城市的房价收入比也在2005-2010年间出现了明显上升（详细请参见本文第三节的分析）。在国际比较的视野中，如图1所示，中国的房价-人均GDP之比不仅远高于城市化水平较高的发达国家，如美国、德国和日本，还高于与我国发展阶段类似的发展中国家，如印度尼西亚等。 图1：房价收入比的国际比较 注：房价/人均GDP数据来源于Global Property Guide网站（/），计算方法是在该国大城市中一套有代表性的家庭住房（100平方米的公寓）价格/该国人均GDP。城市化率数据来源于世界银行发展指标数据库。城市化率是2012年城市人口占总人口的比例。 中国的高房价固然与长期的低利率和较严格的土地供给控制等特殊因素有关，但发展中国家普遍的高房价却在一定程度上和城市化进程有关。自改革开放以来，中国的城市化水平经历了较快的提升，平均每年增长一个百分点，而在1996年到2010年间，城市化率平均每年增长1.39个百分点，城市化进程有所加快。城市化水平的提高意味大量移民进入城市，这会带来持续增长的住房需求。由于住房是一种可以抵押的商品，因此，当城市化带来的住房需求增长被理性预期到的时候，投资者还会将住房作为一种投资品进行投资，于是房价增长率可能快于人均GDP（和收入）增长率。大城市吸收移民较多，于是，大城市的房价上升速度将更快。房价在多大程度上受到了城市化进程的影响，这个问题对于判断未来房价和经济的走势以及区域间的房价差异非常重要。如果城市化能够推动住房需求持续上升，那么，中国的高房价就将在一定程度上因为城市化水平的持续提高而消化，避免房价泡沫破灭及其对住房产业乃至整个经济产生巨大的冲击。从政策上来说，如果城市化进程的确推动了房价的持续上涨，那么，正确的政策方向就是通过推进城市化来支撑实际住房需求增长，消化当前的高房价。与此同时，持续的高房价能够为早买和多买住房者带来高额