购买二手房自助手册..doc

十三步教你买好二手房　　 ――买二手房自助手册 目 录　　　　第一部分 买房前的准备工作　　第一步 找一个好的中介公司　　情景一：怎样才能找到一套好房子？　　　　第二步 看房　　情景一：看房要注意什么事宜？？　　　　第三步 签《看房确认单》　　情景一：如何签定签确认书？　　　　第四步 下定前要了解的几个情况　　情景一：下定金前的思考　　情景二：下定金前对房子情况进行实际核查　　　　第五步 签订《房屋买卖意向书》　　情景一：买房前的讨价还价　　情景二：签定买卖意向书的注意事项　　　　第六步 签《房屋买卖合同》前要谈妥的几件事　　情景一：如何避免户口纠纷　　情景二：如何减少支付定金和首付后的风险　　情景三： 如何保障过户手续顺利进行　　　　第二部分 房屋交易的步骤　　第七步 银行抵押贷款的预审（如不需贷款则越过此步）　　第八步 签订正式的《上海市房地产买卖合同》　　第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续　　第十步 办理贷款手续（如不需贷款则越过此步）　　第十一步 办理房屋交易手续　　第十二步 交付第二期房款　　第十三步 办理房屋交接手续，交付第三期房款　　　　买二手房流程图　　　　不需贷款的流程：　　　　向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→签《房地产买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理房屋过户手续-→付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款　　　　需要贷款的流程：　　　　向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→银行贷款预审-→签《房屋买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理贷款手续-→办理房屋过户手续-→银行贷款到位后支付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款　　　　特别提示：　　如果自己找到合适的房源并且可以达成买卖意向，当然也可以不通过中介进行交易。不过如果是这样，产生纠纷的机率可能会高一些。不通过中介交易，至少有两个问题是要克服的：一是要熟悉交易流程，尤其涉及到为上家还贷和下家贷款的问题，还要起草一份合理、操作性强的房地产买卖合同（虽然可以采用房地局提供的示范文本，但示范文本里还有许多内容是需要自己填写的）；二是要找一个中立的机构对下家的房款要进行监管，二手房买卖是一个复杂的过程，下家支付的房款不会一次性付清，而要根据上家的履约情况分阶段支付，这才能保证资金的安全性，对资金进行监管的机构除了中介公司，还有律师事务所，公证机关等。　　为避免产生纠纷，建议委托专业机构进行交易。　　 　　第一部分买房前的准备工作　　　　第一步 找一个好的中介公司　　　　情景一：阿宝想买一套二手房，可是买套称心如意的房子并不容易。怎样才能找到一套称心如意的房子呢？　　　　友情提示：先确定房子的大致方位，再到这些区域的中介公司了解一下房子的大致价格。将位置、房型、房价三个条件选定后，就可以让中介公司推荐房源了。　　　　阿宝的困惑：阿宝听说现在有不少“黑中介”，这些“黑中介”不仅吃差价，还有的骗了房款就一走了之，找也找不到了。怎样才能找到一个值得信赖的中介公司呢？　　　　友情提示：衡量中介公司是否合格的基本条件：　　1、公司醒目处挂有中介公司的营业执照，一般名称为“上海某某房地产经纪公司”或“上海某某房地产经纪事务所”或“上海某某物业置换有限公司”等字样，营业执照的“经营范围”里必须写明“房地产经纪”的内容。　　2、公司醒目处挂有房地产经纪人的相片和证件以及收费标准。　　3、公司干净、整洁、员工着装规范。　　　　特别提示：必要时，阿宝还可以向房地产管理部门了解。如果中介公司存在无照经营或违规收费等行为，阿宝还可以向房地产管理部门投诉。　　　　上海各房地产投诉中心地址及电话：　　　　投诉中心名称 办公地址 邮政编码 投诉电话 　　上海市房地行业投诉中心 浦东新区崂山西路201号 200120　　上海市房地行业投诉中心浦东新区分中心 浦东大道141号5号楼115室 200120　　上海市房地行业投诉中心黄浦区分中心 圆明园路43号 200002　　上海市房地行业投诉中心卢湾区分中心 瑞金二路48弄12号 200020　　上海市房地行业投诉中心静安区分中心 威海路590弄77号 200041　　上海市房地行业投诉中心长宁区分中心 武夷路234号 200050　　上海市房地行业投诉中心徐汇区分中心 复兴中路