第四讲 土地与房产法课件精品.ppt

土地与房产法 第一节 房地产物权基本法律制度 第二节 城市房地产管理法与城乡规划法 第三节 土地管理法 第一节 房地产物权基本法律制度 一、物权变动模式 （一）物权与变动的含义 物权: 所有权、担保物权与用益物权 变动：设立、变更、转让和消灭 （二）两种情形 １．基于合同行为的物权变动 法律行为，也即合同 ——标的物所有权转移合同 ——担保物权合同（抵押合同） ——用益物权合同（质押合同） ２．基于合同以外原因的物权变动 ——司法文书、政府的征收决定、继承、受遗赠、合法建造、拆除等 （三）债权行为与物权行为的区分原则 区分物权行为与债权行为 区分物权与债权 买卖合同 ＋ 登记／交付＝ 所有权转移 （债权行为） （物权行为） （物权变动） 据例：甲与乙在3月1日签订一份买卖彩电合同，3月2日乙交付5000元，3月3日甲将彩电交付给乙。 区分原则的含义： 1. 效力不同： ——合同（债权行为）的债权效力表现在：要求交付彩电（财务之债）；要求交付价款（货币之债）； ——交付或者登记 （物权行为）的效力 表现在：彩电所有权转移； 货币所有权的转移 郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的？ A．郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效 B．郑某享有房屋的所有权 C．郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续 D．陈某对房屋不享有抵押权 乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？ A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任 B.合同无效，甲应返还所受领的价款 C.合同有效，甲应继续履行合同 D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。 如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是： A.王某无权请求丁某返还房屋 B.王某有权请求丁某返还房屋 C.小王无权请求丁某返还房屋 D.小王有权请求丁某返还房屋 2. 物权行为不影响债权行为的效力： 《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 1998年10月5日甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于同年10月8日将一头受胎的母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一头。下列选项中哪些中正确的？ A.质押合同生效时间98年10月5日　 B.质押合同生效时间98年10月8日 C.小牛应归乙所有 D.小牛应归甲所有，但可作为质权标的 兰天股份公司（上市公司）的董事长甲，因单位房改急需款项。遂将其个人所有的兰天股份公司股票质押给乙，借款10万元。有关该事例中质押合同效力的下列表述中，哪一个是正确的？ A.质押合同自甲与乙签订质押合同之日生效　 B.质押合同自甲与乙办理质押合同登记之日生效　 C.质押合同自甲取得乙的借款之日生效　 D.质押合同因甲的股票不能设定质押而无效　 3. 债权行为是否影响物权行为的效力？ 基本原则：债权形式主义 《物权法》第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第23条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 第24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 结论： 1. 登记是不动产物权变动的生效要件，公式化具体表述： 有效债权行为 ＋ 登记＝ 不动产物权变动 2. 交付是动产物权变动的生效要件，公式化具体表述： 有效债权行为 ＋ 交付＝ 动产物权变动； 3. 对于船舶、飞行器、机动车等重要交通工具的物权变动，非经登记，不得对抗第三人，用公式表示： 有效债权行为 ＋ 交付 ＝物权变动 ＋ 登记 ﹥ 第三人。 何为此处的不能对抗第三人？ 某年