房地产开发营管理7.pptVIP

第7章 房地产开发项目可行性研究 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。 7.1 房地产开发项目可行性研究概述 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。 7.2 房地产开发项目可行性研究与投资决策 第一部分，项目概况 （1）项目概况。 （2）开发项目现状调查。 第二部分，市场研究 （1）宏观环境层面的调查。 （2）区域环境层面的调查。 （3）项目微观环境层面的调查。 （4）项目定位 第三部分，项目开发方案 （1）建设条件与资源供给分析。 （2）规划方案。 （3）开发进度。 （4）市场营销策略。 （5）环境影响分析。 （6）开发组织机构。 第四部分，项目经济评价 （1）投资与收入估算。 （2）资金安排。 （3）经济参数的确定。 （4）财务评价。 （5）风险与不确定性分析。 （6）国民经济评价。 第五部分，社会影响分析 社会影响评价主要对项目建设带来的社会效益、环境效益等进行分析。 第六部分，结论及建议 7.3 房地产开发项目投资与收入估算 1.土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。 （1）划拨用地的土地费用。 通过划拨形式取得的土地费用，不包含土地使用权出让金，但是土地使用者需缴纳土地征用、拆迁补偿安置等费用以及视开发程度而定的土地开发成本（城市基础设施建设费）等。 （2）出让用地的土地费用。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需要支付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。 （3）转让用地的土地费用。 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。（4）合作用地的土地费用。 主要通过土地作价入股来合作开发。 2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费 前期工程费与城建费用主要包括项目策划、可行性研究、规划设计、水文地质勘查以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发工程费用。 基础设施建设费也称室外工程费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。  4.建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备购置费用和安装工程(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等)费用。 5.共配套设施建设费（附属工程费） 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。 6.开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 7.管理费 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 8.销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 9.不可预见费 不可预见费也即预备费中的基本预备费，根据房地产项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度而有所不同。 10.税费 房地产项目投资估算应考虑开发过程中所必须负担的各种税金以及向其他部门规定交纳的费用。 11.其他费用 其他费用主要包括施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用、施工噪声及排污费、工程监理费、工程保险费、施工执照申领费等。 12.建设期利息 建设期利息系指筹措债务资金时在建设期内发生并计入项目总投资的利息。 1.确定租售方式 2.确定可租售面积及可分摊建筑面积 3.安排租售进度 租售进度包括安排出售（出租）的时间进度，确定各时间段内出售（出租）面积的数量与比例。 4.确定售价（租金）水平 5.编制租售计划表 租售计划表的主要内容包括销售（出租）面积实现计划与销售（出租）收入实现计划。 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。 7.4 房地产开发项目财务评价 1.静态经济评价指标 （1）静态投资回收期 静态投资回收期（ ）是指当不考虑现金流折现时，用项目各年的净收入抵偿全部投资所需的时间。 （2）成本利润率