第5章房地产及在建工程评估2014要点.ppt

第五章 房地产及在建工程评估 第一节 房地产评估概述 房地产评估的对象 房地产评估的原则 房地产评估的一般程序 房地产价格的影响因素 房地产的概念 房地产是一个综合的较为复杂的概念，是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。不能简单认为是建筑物和土地的合称。 土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。 建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。 （1）房屋是指供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、拄和屋顶等主要构件组成； （2）构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱等建筑。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。 土地及其特性 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。 D．效用永续性。 ②土地的经济特性