第四章房地产的评.pptVIP

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。 房地产的存在形态：土地、建筑物、房地合一。 房地产 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离。 【理解】：或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能；或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的。 ∵其它地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分 ∴房地产本质上包括土地和建筑物两大部分 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身所具有的特殊性质； 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系时才会表现的性质。 自然特征 1．位置的固定性 2．质量的差异性 3．不可再生性 4．效用永续性 经济特征 1．供给的稀缺性 2．可垄断性 3．利用多方向性 4．效益级差性 二、房地产特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、使用长期性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资的风险性 7、难以变现性 8、政策的限制型 三、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最高最佳使用原则 3、供求原则 4、替代原则 5、贡献原则