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基于市场开发视角的住宅小区规划定位方法的探索 　　【摘要】在房地产经济属性逐渐凸显的今天，居住区规划设计不仅要考虑形态和功能，更要考虑人群需求、土地开发和配套政策。本文以杨春湖地块为例，探索在市场开发视角下的住宅小区规划定位方法。 　　【关键字】地产开发 经济导向 小区设计 规划定位 　　一、研究背景 　　在以往住宅小区的规划设计中更多地注重形态美观和功能合理，而房地产本身的经济属性则要求在设计中要考虑目标人群和土地开发等因素，因此本文以武汉市杨春湖地块为例，以市场开发为视角，试提出针对该地块的房地产开发策略，以适应当今社会房地产经济属性的发展。 　　二、开发策划分析 　　1.区位分析 　　地理位置：杨春湖位于武汉市洪山区杨春湖城市副中心东北区域，三环线西侧，友谊大道南侧。 　　地块范围：该副中心地处洪山区内，东临武钢工业区，西望武昌区，南抵东湖生态旅游风景区，正好处于武汉主城区东部的核心地段。 　　交通分析：项目基地紧邻杨春湖CBD和武汉站。区域内有便捷的公交、地铁系统，出行方便。 　　基地周边环境：地块3KM范围内有电厂烟囱，高铁噪声等不利因素需要在设计中着重考虑。 　　公共服务设施分析：商业设施――目前地块周边3KM范围内零星分布的商业都为小区配套服务的超市，尚无成熟的商业配套设施，短时间内无法满足片区发展需求。教育设施――地块周围已建中小学比较多，能很好地满足基地教育配套需求，但是需自建幼儿园满足自身需求。 　　场地现状：现状道路网完善，临城市主干道，友谊大道串联武昌青山发展，由友谊大道可快速进入三环。基地南侧为杨春湖及杨春湖公园，后期会打造为城市一景。基地无须拆迁，场地平整，便于施工。 　　总结：①优势：交通便利，景观资源丰富，开发难度小，靠近规划中城市副中心。②劣势：噪音干扰，空气污染，贯通电力隧道，实际可建用地压缩。 　　规划条件：项目用地规模：10.98万方，容积率：3.0，总面积为329400，商住比为2：8，住宅面积为263520，商业面积为65880，建筑限高：≤100M，建筑密度：≤20%，绿地率：≥35%，配置居住建筑面积5%的公租房。 　　2.市场分析 　　宏观政策分析：同2013年相比，去掉了“抑制投机投资性需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。可以预见，2015年政策的目的是稳定住房消费，房地产市场平稳健康发展。 　　经济环境分析：依托国内高铁“十字”中心点武汉火车站，杨春湖商务区将全面发力“高铁经济”，突出楼宇经济、会展旅游等业态，设置区域性客运枢纽和旅游服务区，逐步建成一个功能多元复合的生态型活力新区。 　　推盘房源分析： 80-120平米户型仍旧是主流，但由于去年底二套房认定标准放松、以及武汉本地放开了二套房限购，改善型需求陆续入市，120-160平米的大户型产品也明显增加。 　　商品房成交量分析：据搜房网房天下数据监控中心统计显示，一季度（1.1-3.31）武汉楼市共计成交新房同比去年一季度上涨了12.53%。今年一季度成交情况十分火爆，除了2月由于春节原因商品房成交未过万套外，其他月份成交均超过1.7万套。 　　购房者心态调查分析：①武汉买房大军主力调查分析：调查显示，武汉户口的购房者中，70%买房大军主力是为外地来武汉置业以及返乡置业；其中38%是外地人来武汉安家。②武汉政策变化对购房者的影响调查分析：问卷调查显示，47%的购房者表示武汉购房政策变化对自己买房行为有影响，35%表示没有影响。③购房区位和面积选择调查分析：在购房区位选择上， 7成人首选主城区，其中40%选择购房区位为中心城区，31%选择在成熟片区购房，25%选择在新型片区买房。在购房面积选择上，6成人倾向购买100m2以下户型。其中48%的人选择了80-100m2，29%消费者选择了100-120 m2，12%选择了120 m2以上的户型，11%选择了80 m2以内。④武汉房价对购房者购房行为的影响调查分析：从房屋单价来看，60%的人能接受均价8000以下的房屋，18%的人能接受均价10000以下的房子。从购房总价来看，9%的人能接受总价在100万元以内，能接受总价在80万以内的人数也占到9%。 　　3.市场供求分析 　　青山区GDP增速平均每年为8.5%，处于房地产产业高速发展阶段，人均GDP为1.1万元，房地产产业发展特征为超速发展，单纯数量型。 　　收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系，青山区人均可支配收入增长率平均每年达到12%，意味着每年超过10%的城镇居民进入中等收入家庭行列，用于餐饮住宿的费用比重逐年减小居民购买力增长，意味着城镇居民购买力的增长。 　　4.竞争项目分析 　　青山区新房项目比较总结：①地块大型商业的缺乏，导致拥有配套