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我国城市国有土地市场结构概念模型解析 　　摘 要：改革开放开始的土地有偿使用制度是我国国有土地市场化的开端，随着时间推移，市场越来越成熟，市场框架越来越完善。通过文献梳理和实证调查，得到由土地征购、土地交易一级市场、二级市场和三级市场4部分组成的我国城市国有土地市场结构概念模型。对每类市场的市场主体、产权类别、交易方式、产权载体等内容进行详细分析，总结提炼出本市场结构中还存在征地比例过高，城乡土地市场割裂，土地市场建设滞后等不足。 　　关键词：土地市场；国有土地；概念模型 　　中图分类号 F293.2 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）13-0001-04 　　1 导言 　　中国实行土地的社会主义公有制，土地所有制形式包括农村土地集体所有制和城市土地国有制2种形式。我国社会主义公有制规定：城市土地全民所有，由国家代表全体人民行使土地所有权。在新修改的《土地管理法》第二条第二款明确：“全民所有，即国家所有。土地的所有权由国务院代表国家行使。”我国的城市土地均为国有土地，城市土地产权唯一的主体是国务院。广义上的城市土地指城市区域内陆地、水面及地上和地下空间，而作为土地市场上可以进行交易的土地，一般特指城市建设用地，即居住用地、商业用地、工业用地、交通设施用地等几大类。 　　新中国成立60a来，我国城市土地使用制度发生了巨大变化。以1978年改革开放为分界点，我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和有偿使用2个时期。1978年党的十一届三中全会前为无偿使用阶段，改革开放以后，我国城市土地使用制度转向有偿使用，在土地资源配置中引入市场机制。1979―1988年通过征收土地使用费和征收土地使用税建立城市土地有偿使用制度；1988―2000年对土地使用权有偿出让和转让执行城市土地流转制度，初步形成土地收购―储备―开发―出让的机制。 　　城市土地使用制度逐渐转向以市场为主导的转变，初步建立起适应市场经济要求的城市土地管理使用体制，确立了市场机制在土地资源配置中的基础性地位，土地市场机制的主体、机制、价格、运行模式日益成熟。然而，具体发展到什么程度，需要进一步梳理。 　　2 国有土地市场结构体系研究进程 　　（1）在国有土地产权出让方面，研究时间较早，从20世纪80年代开始，就有学者从国有土地产权性质进行理论研究，并对土地市场化提出积极的规划和设想。高波（1992）充分发挥土地作为生产要素和资产的双重功能，实行合理配置、适度投入和有效利用，发挥调控经济的职能，不断提高土地的经济效率与经济价值。周京奎（ 2007）从土地的基本概念界定和土地市场上的供给与需求、地租理论、地价理论进行初步研究；周诚（2007）对我国土地产权的构成，产权归属与界定进行论证；黄祖辉（2010）等提出实行土地制度改革导致土地市场活跃的结论。陈月红（2010）对土地市场供给的类型、供给方式、供给渠道、供给政策的分解和研究，并通过实证分析来检验我国现行的供给机制。高波（1992）指出我国城市土地市场为多元化市场体系，由土地产权总体让渡市场、土地出让市场、土地使用权转卖市场、土地转租市场、土地使用证交易市场、土地金融市场等市场组成。 　　（2）从20世纪90年代开始，学者明确提出土地市场层级化构架。张谷和李娴（1993）根据城市土地产权流转的顺序和参与交易的主体，把城市土地市场划分为城市土地一级、二级和三级市场；王小映（2000）阐述了我国土地使用制度从建国以来的整个变迁过程，也将我国城市土地市场分为一级、二级和三级市场；杨庆媛（2001）在中国城镇土地市场发展问题研究中，把土地一级市场的交易方式分类两类，第一类是划拨，第二类是出让、出租和入股等有偿出让土地使用权；李涛（2012）指出国有土地所有权通过出让、租赁，划拨、作价入股、授权经营等方式进入土地一级市场，而在二级、三级市场，有转让、租赁、抵押、出租、典当、作价入股等方式；袁弘（2003）我国城乡土地市场与地价体系研究，对土地市场的一级市场与二级市场、三级市场的使用权交易性质进行区分，前者是使用权流转，后两者是使用权的再让渡。并对土地流和资金流的方向做解释，在一级市场和二级市场，土地流和资金流都是单向逆行流动。在三级市场，土地流和资金流是双向的逆行流动，交易可以多层次反复进行；支大成和唐康（1999）分析了我国土地产权市场结构模式及与之相关联的地价体系，建立了相对完整的土地市场结构模型；李建建（2002）对中国城市土地市场结构研究，分析了国有土地2大来源，一是原有存量国有土地通过收购、收回和置换将土地使用权重新收归国有，二是农村集体土地通过征收变成国有土地。在土地征购方面，李涛（2012）也对中国土地市场结构进行较为全面的刻画，提出征用市场和收购市场2个土地构成维度。胡拓