上海商品住宅空置问题研究2.0.docVIP

1 绪论 住宅建设由于具有较强的产业关联性和广泛的国内市场，被政府确定为国家的经济支柱产业，并作为今后带动国民经济增长的新经济增长点。然而，住宅建设成为新经济增长点的关键是要有一个高效透明、均衡稳定的住宅市场，以确保住宅建设步入市场化的良性循环轨道。因此，深化住房制度改革、启动和发展住宅市场，就成为促进住宅建设成为新经济增长点的关键。作为中国金融中心的上海，房地产业的发展已有一段时间，土地有偿使用、住宅商品化也逐渐成型，但由于经济的迅速发展、房地产业发展过热引起的盲目投资，使得上海商品住宅市场的供给与需求之间出现了脱节现象。在经济学的供给与需求模型研究中，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，无论对于国家还是一个单独的房地产开发企业来说，市场的稳定都是至关重要的。供过于求，即市场出现大量空置房，会使房地产开发企业在投资商品住宅市场时面临巨大的市场风险，致使房地产开发企业亏损、停业、破产与银行资金的积压，不仅不能起到新的经济增长点的作用，而且还要严重影响国民经济的发展。供不应求，即市场上的空置率过低，也不能使住宅建设发挥出最大的经济效益，不利于消费的可持续性发展。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标，合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化，使住宅的供给和需求达到均衡。住宅的合理空置率并不是一个一成不变的常数，而是随着不同的时间阶段、不同的环境变化的。 本文首先对空置问题的理论进行研究，通过计算一系列反映空置问题的指标分析目前上海商品住宅存在的空置问题，然后利用合理空置率模型计算出符合当前上海实际情况的合理空置率。商品住宅空置量的多少已成为分析调控楼市的重要指标之一，研究上海商品住宅空置问题对上海的房地产市场的健康发展具有重要意义。 首先从微观的角度来说，一个房地产开发企业开发的大部分资金来源于银行，资金的成本是企业贷款时要考虑的重要因素，而空置代表着资金的积压，企业承担着投资的机会成本和财务成本，银行也会因为开发企业的住宅空置而承担资金风险，从而进一步影响房地产开发企业的融资信誉和能力。而对消费者来说，过低的空置意味着价格的上升以及搜寻房屋时付出成本的增加，但过高的空置意味着平均租售时间延长和价格的下降。因此站在开发企业财务安全的角度以及站在消费者购买价格的角度，对商品住宅项目的空置问题做出分析，找出空置对房地产企业、金融机构及消费者的影响，从微观角度对目前上海商品住宅的合理空置率进行分析，对上海房地产行业的可持续性发展具有重要价值。 其次从宏观的角度来看，被认为是国家的经济支柱产业的住宅建设业，使之成为带动国民经济增长的新经济增长点的关键在于有一个高效稳定的住宅市场，以确保住宅建设步入市场化的良性轨道。目前我国各大城市正面临着居民随着收入增加进而改善住房条件的二次置业热潮以及投资性购房的增加。同时，在目前国内存在原材料价格飘升所带来的通货膨胀压力、利率市场化以及土地价格上涨的宏观经济背景、民间资金大量投资于商品住宅的现实状况下，各大小城市的房地产市场在未来时期内的供给和需求将会如何变化，对于市场的稳定与否都至关重要。房地产市场的供求的关系结构直接影响着空置率的大小。由此可知，住宅空置率是反映房地产市场供求形势的重要指标，也是当前实施宏观调控的重要参考依据，这个指标是否合理，不仅直接关系到房地产市场的持续、健康发展，而且对整个宏观经济的良性运行产生巨大影响。 另外，在现实的房地产市场中，空置的重要作用是非常直观的。空置率高、平均租售时间长对供给方来说意味着投资风险的增加，但对整个房地产市场而言，一定量的房屋空置却能起到调节市场的作用。最理想的空置率并不是零空置率，除非在市场上所有的需求者都非常狂热，一遇到房子就买或租，否则在任何一个商品住宅市场中都不可能出现零空置。零空置(或接近零空置)将意味着需求方没有任何选择的余地，不能充分地在空置房屋中选择合适和满意的房屋，抑制其购买或租赁房屋的需求，阻碍市场有效运行。可见，正如过高的空置率将使供给方处境艰难一样，过低的空置率必然抑制潜在的需求，使市场变得毫无生气。在这两个极端之间，必然存在一个正常的空置率，也就是维持市场正常运转所必需的空置率水平。这样的空置率水平既保证使用者充分的选择权利，又保证供给方有足够的投资积极性，我们称之为“合理空置率”。而对于商品住宅的合理空置率的确定，在商品住宅适度空置率的数量特征上，商品住宅合理空置率的最高限与最低限之间，存在着一个可供选择的量的系列，在这个可供选择的量的系列中，究竟哪一点是商品住宅的最佳空置率，这在原则上取决于具体时点的社会经济发展状况，取决于房地产市场的运行状况。根据具体时点的社会经济发展状况，以房地产市场运行为基础，在可供选择的量的系列中，具体确定商品住宅空置率的最佳值，还需要进一步的数量与技术性测算和论证。因此，对于上海商品