4城市经济学-土地利用问题讲解.ppt

所以，土地价格的内涵 包含三个部分：第一，真正的地租，即绝对地租和级差地租；第二，土地投资的折旧，第三，土地投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化。 ②土地价格的特点 由于土地的特殊性质，与市场上交换的一般商品不大相同，因而其价格也有独自的特点。 ——土地价格是土地的权益价格 ——土地价格不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价 ——土地价格主要由土地需求决定 ——土地价格呈上升趋势 ——土地价格大多是随个别交易而形成，一般没有统一的市场价格 ③土地价格的形式 土地价格种类很多，由于其作用各不相同，因而都有其存在的合理性和客观需要。在不同的情况下，同一块土地具有不同的价格形式。一般为如下几种： ——交易价格 ——评估价格 ——估定价格 ——租赁价格 ——抵押价格 ——土地所有权价格 ——土地使用权价格 4.影响土地价格的因素 ①土地本身的自然因素 主要有土地的位置、肥力、地质、地势、生熟程度、自然条件等。 ——位置（区位） 位置的好坏直接影响土地纯收益，从而影响地价。 级差地租的条件之一就是土地位置差异，特别是在城市，由位置而产生的级差地租是城市级差地租的主要形态。 在这里，位置实际上已不单纯是一个自然因素，因为土地的位置虽然不能移动，但位置的好坏却是在相对变化的，它主要由该地所属地区的自然条件与社会、经济、行政等因素来决定。 ——地力 地力即指土地肥沃程度。这一因素主要与农地有关。在农地中，土地的肥沃度决定了土地自然生产率的高低，从而决定了土地的纯收益多少，其差别也就是由肥力而引致的级差地租的量的不同，很显然，在土地位置等其他因素相同的情况下，土地的肥沃程度不同，其地价也必然不同。 对于城市用地，“地力”与城市基础设施完善程度是一致的。 ——面积 土地利用的方向是决定土地价格水平的重要因素，而地块面积的大小对土地的利用方向有着严格的制约，地块面积随着土地利用方向不同而使其价格发生差异。 不同的利用方向对面积有不同的定量要求。 各地块的面积究竟多大为合适，主要取决于该地块的利用方向及所属地区的社会经济情况。 ——地势、地质 这二者对农地和市地价格都有重大的影响，如在中国南方丘陵地带，地势起伏不平，田块面积狭小且多在山谷，耕作困难，难以运用农业机械，其价格自然较低。 南方的红壤土地、北方的盐碱地、沙地质量极差，价格自然不高。 在城市用地中，地势起伏较大，利用难度大。在住宅区内、造成向阴、背阳、通风不良等许多问题，因而其价格也较平坦地低； 而在市地建筑地段中，如其位置相同而地质不一，土地结构松散不利于建造高楼大厦，其价格自然没有结构紧密而承载力强的土地价格高。 ②社会经济条件 该类因素主要包括人口状态、城市公共设施建设、交通体系、经济增长速度、货币流通、市值变动、经济结构、产业结构、生活水平等等。 ——人口状态是最主要的社会因素 人口增加，则人地比增大，从而对土地需求上升，导致土地价格上涨。 ——城市公共设施完善程度 如道路、上下水道、邮电、学校、公园、市场等等，直接影响到土地的未来开发成本。完善程度高，则该地块所处环境好，从而开发成本小而土地纯收益高，结果是该地区地价水平上涨。 ——经济增长速度 即国民生产总值和国民收入的增加，财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上升。 ——税收负担，无论是对个人还是对企业影响都至关重大。 税赋增加则居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，导致经济增长幅度降低。这时，各企业均无力或不想扩大投资，致使土地需求减少，土地价格降低。反之，税赋减少，则储蓄增加，土地价格上涨。 ③行政因素 行政因素主要是指国家