【2017年整理】十三五期间上海国际大都市商业结构优化调整(方案.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 1 上海商业结构亟待优化调整 商业历来是一座城市经济活力的“晴雨表”，体现了城市在不同历史阶段的繁荣与繁华的程度。通过看一座城市的商业，也可以考量出这座城市究竟是内向性城市还是外向性城市。 今天的上海正在向国际化大都市迈进，未来三十年上海还将迈向全球性城市。眼下上海商业面临的挑战，不是消费力不足的问题，也不是电子商务网店造成的冲击而形成。近年来上海商业税收几乎每年占全市的20%，在服务业税收中也占到30%的高位，这些87%以上都是由实体商业所贡献。这对上海经济贡献率不可小觑，在全国也是屈指可数的。另外至2013年末网上零售仅占到上海社会消费品零售总额的12%。不过即使如此，对于实体商业的经营者们来说，网店发展带来的心理压力远远大于实际的经营压力。 现如今上海商业遇到的问题，真正的原因却是经历了三十多年的发展之后，出现了严重的结构性矛盾，这是问题的关键所在。事实上上海商业已经到了结构调整、升级发展的紧要历史关头。 一、城市扩容带来了社区商业的大发展 1、城市向外扩容带来居住结构的变化 改革开放三十多年来，上海城区面积由改革开放初期的六十余平方公里扩容至眼下的六百三十平方公里，城区面积与辖区的占比由原先的1%扩大至当前的10%，足足翻了10倍。特别是近二十年间，数百个中等规模以上的新建社区落地城郊结合部。近年来随着旧城改造速度的加快，极具规模的大型居住区也纷纷在中远郊落地，并且随着轨交、公交等公共交通设施的不断完善，商业、教育、医疗等生活设施配套也日益齐全，中心城区居住人口正在源源不断地被导入到这些新兴社区，中环至郊环范围内吸纳了本市常住人口的60%以上。中心城区的上班族人口与常住人口的比例出现倒挂，以两区合并后的黄浦区为例，虽然户籍人口为90万，但实际常住人口只有70万，而每天进入辖区在此工作的人口却高达200万。商业要素也正随着常住人口向中心城区外扩散，从而再次形成以新建社区为主的商业空间布局和要素集聚与资源重组。 2、新兴社区促进社区商业日益丰富和完善 近十年来，社区商业快速发展，表现出三大特点：一是呈发散型点状式的空间布局；二是商品和服务的品牌向中高端发展；三是极大地满足了本地消费，改变了人们传统的消费习惯。绝大部分社区商业集吃喝玩乐为一体，品牌资源日趋高端和丰富，各类业态业种日益完善，形成了丰富多彩的商业共生型“生态”，许多社区商业向高中端发展，俨然取代了传统意义上的区级商业中心或城市副中心商业的地位。商业的发展加快了商业功能布局的结构变化。 3、居住条件改善改变了人们传统的消费习惯 经历了三十多年之后，伴随着住房条件的极大改善，人们的生活和消费习惯已然发生了极大的变化。那种因居住面积窘迫而以逛马路为主要休闲方式的随机性消费已经不再，居民的各种日常消费和服务的需求，基本上都能在三公里之内的大小社区商业内得到满足。现如今人们即便要在中心城区主要商业街购物，绝大多数都带有明确的消费目的。那种“走走逛狂南京路，买卖要到四川路”的年代已经成为历史。互联网时代的电子商务兴起，使更多的年轻人更愿意宅居家中，在电脑屏幕上逛遍淘宝城，消费习惯的变化又进一步加速了消费结构的变化。 4、商业结构变化对中心城区形成压力 相关数据表明，本市社会消费品零售总额的增速连续三年呈下降态势，然而社区商业在增速上却依然呈现出一定的增长。下降明显的主要区域倒是反映在本市的中心城区主要CBD地区。以本市核心区域的黄浦区为例，2012年社会消费品零售总额增速为6.3%；2013年增速出现下降，仅为1.4%，下降3.9%；2014年1-6月份-1.5%，过去的两年半来总计急剧下降了5.4%。中心城区中央CBD地区的商业在结构变化中面临了巨大的挑战。 上海中心城区商业已经面临了两个“不来”的尴尬，一是居住区的空间结构变化，加快了商业布局的空间结构变化。随着社区商业不断向中高端升级，人们不太可能再象过去那样因商品和服务的需求进行远距离跨区域的消费。200多个中型规模以上的社区商业完全承担起了满足本地消费的职能。二是全国城市商业发展模式高度类同，都是通过商业地产建设带动旧城改造，且都是通过招商形式出租店铺或柜台，所以上海商业及商品的特色优势已经失去，外地人也不会舍近求远赴上海长途购物消费。中央CBD商业的消费对象结构逐渐变成了单一的上班族。 5、旧的商业布局结构即将被新的结构所替代 上海国际大都市建设的不断推进和新兴居住区的不断完善，彻底打破了传统的以市级、区级商业中心和社区商业等三级内向型商业布局的空间规划结构。上海商业格局将随同国际化大都市的功能建设发生重大的结构变化，即向着所有发达国家的国际大都市那样，形成两大城市商业功能发展主线的布局结构，即满足本地消费的社区商业和满足全球消费的核心区中央CBD区域的国际商业。而社