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三种方法教你怎样计算商铺投资收益率 　　方法一：租金回报率分析法; 　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价 　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 　　方法二：租金回报率法 　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 　　方法三：IRR法（内部收益率法） 　　房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。 　　缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。 　　一个简单的投资价值评估公式. 　　下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 　　基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。 我很少花时间去总结在过去的十年从事地产行业工作中的得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行的朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友的一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯的总结。 入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作的，具体的说是根据不同性质企业，为提业供各方面的解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面的东西。上世纪九十年代末期的时候，中国地产业由无到有开始逐步发展起来，一次偶然的过程中，接触一家以房地产为核心业务的重庆早期较大的房地产开发企业。当时我们为这家企业提供的是公司战略这一部分服务，这一年开始，也就是我真正进入地产行业的元年。随着对地产行的深入研究，我发现地产业将是中国未来经济发展基础，中国经济的发展必须基于强大的内需要为基础，以中国传统家庭观念来看，中国居民享受了改革开放硕果之后，第一件需要完成的家庭提升就是购房，于是在2002年进入了我职业生涯中的第一专业地产咨询公司重庆中原地产顾问有限公司（非香港中原重庆公司）。 2001年后的房地产市场，就项目而言最突出的特点是将就创意，不论是项目LOGO的设计方面还是在平面表现方面，都显示出项目特别的个性，从最根本的项目属性到环境、到社区文化，都逐一成为项目突破市场的利器，以致于在那年代最流行的一句话：把满头的头发全部拔掉，留一根在风中飘逸，这就是创意，于是乎做为业界一份子，一天到晚都在研究如何创意，如何制订区别于其他项目的营销推广方案。不过这个时间阶段很快就结束了。因为，创意不是时时都会有，太多雷同的就导致了趋同，项目推广和项目销售进入一个短时的低谷（当然，还有经济因素的影响）。 2003年，受一家服务的地产公司之邀，任这间开发公司的总经理助理，负责该公司所属的一个商业地产项目的营运。从接手这项目开始，我发现在越来越规范的国家政策下开发商的最大的问题由拿地转变到资本金。从这个时候开始，我对项目开发的认识由推广制胜转变到资本制胜。在这个项目的操作中，我越来越多的引入了资本营运的手段开始实施项目营销。在项目的规划设计阶段，我们就开始引入了大型百货企业，同时结合项目优势进行了全方位推广，也同时启动了返租销售模式，在一个很短的时间为项目融资达到四千万左右，成功的实现的项目的销售，而且目前这个项目依然在正常营运。 2006年，终于有机会成立了自己的顾问服务公司，同时运气非常的好，与一家上市公司的房地产达成服务的协议，接手一个大型的房地产开发公司，项目总销售面积超三十万方，为了实现开发商的开发目标，我从次的跟同事位沟通和探讨项目的问题，从户型的设计到景观的定位，从小区配套到物业管理等，不断的在检讨我们的设计方案，当然依然是停留在以项目本身为基础的。在服务的过程中，偶然有机会去万科学习，同时跟万科的朱总进行了一次深入的沟通，朱总一句话让我感触很深：涨潮的时候，都是一样的，只有退潮的时候才知道谁